珍珠奶茶店开在大学附近，还是住宅区附近比较好？

学院给奶茶店带来人流量和话题度，住宅区则带来稳定。只靠学院的店，学期假时生意可能掉一大截；只靠住宅区的店，主要依赖傍晚、周末和外卖。最强的地点两者兼有，这也是梳邦再也 SS15 饮料品牌扎堆的原因。

两者没有绝对的好坏，要看你的品牌力，以及营业额撑得起多少租金。

SS15 梳邦再也是典型的混合型地点：学院、SS15 轻快铁站、银行，加上密集的住宅区。房产广告常把"学院和住宅区""距 SS15 轻快铁站250米"当作卖点，饮料品牌因此聚集在这里。

根据 MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），SS15 月租叫价为 RM 9,500 至 RM 26,000，面积 1,760 至 3,520 平方尺，约每平方尺 RM 5.40 至 RM 8.50，样本有81则出租广告。区间这么宽，是因为位置差很多：PropertyGuru 上一间 1,800 平方尺的角头底楼叫价 RM 24,000（约每平方尺 RM 13.33），而一间中间单位只叫 RM 6,500（约每平方尺 RM 3.69），面积和装修也不同。

对奶茶店来说，学生步行路线上的小型中间单位，往往比昂贵的角头更划算，因为饮料生意需要的是柜台和排队空间，而不是座位。

Pavilion Bukit Jalil 与 Jalil Link 结合了大型商场、附近的私立大学和较新的公寓。月租叫价 RM 8,500 至 RM 15,000，面积 1,560 至 2,100 平方尺，约每平方尺 RM 5.00 至 RM 6.40。整个武吉加里尔 1,800 平方尺以下的店铺广告，叫价集中在 RM 8,000 至 RM 10,000。

武吉加里尔以公寓住户为主，再加上学生。靠近公寓出入口、门口能临时停车的店，晚上生意通常不错，学生则补上白天的人流。

大城堡 Sri Petaling 是成熟的住宅和美食区，有轻快铁站，客群以住户为主：家庭、下班回家的上班族和周末食客。这里的广告把多层整栋店屋和标准底楼混在一起，没有可靠的单一租金区间可引用，美食街底楼的最新租金请询问 MCE。靠近美食街的标准底楼单位，适合做傍晚和周末生意的奶茶店。

• 品牌号召力：知名品牌在住宅区靠外卖和熟客也能撑；新品牌需要路过人流，比较适合学生路线。
• 算进学期假：用三个月学期假来估营业额，租金还撑得住，学院店就安全。
• 步行人流：平日下午1点站在店门口，数走路经过的学生，而不是车。
• 晚间人潮：晚上8点再去一次，如果整排黑漆漆，就代表没有住宅客群。
• 外卖范围：数一数几公里内有多少公寓和排屋。
• 取餐停靠：骑士要能短暂停车，面向繁忙单行道又不能停车的店，会流失外卖单。
• 轨道交通：靠近轻快铁的店能同时吃到学生和通勤族。

• 门面宽度比深度更重要，饮料是在柜台卖的。
• 检查进出水和排水，制冰机和洗槽都需要。
• 问清电力规格，封口机、冷藏柜和制冰机整天在运转。
• 不要签太长的固定租期却没有续约权，常见做法是2年加2年。

想在梳邦再也或武吉加里尔找学院附近或住宅客群强的底楼铺位，欢迎联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。