为什么吉隆坡和雪兰莪的旺铺几乎从不空置？

吉隆坡和雪兰莪的底楼旺铺很少空，是因为铺位数量固定，而想进场的租户一直在排队。租户一发出退租通知，下一个租户通常在广告上网之前就签约了。官方数据也支持这一点：NAPIC 统计，2025年整个吉隆坡已完工未售出的店铺只有10间。旺铺会冷下来，通常只是因为租金超过了租户的生意能负担的水平。

确实有过剩，但过剩的位置跟旺铺无关。NAPIC《2025年产业市场状况报告》（2026年发布）显示，全国已完工未售店铺有6,492间，总值54.6亿令吉，数量比2024年增加12.4%。到2026年上半年，降至6,124间，总值46.7亿令吉（NAPIC《2026年上半年产业市场报告》，2026年9月）。

看看这些店铺在哪里：

NAPIC 也指出，未售店铺中49.3%已挂牌5至10年，33.7%超过10年。这些是卡在特定项目里的旧库存，大多在新镇。详情可看我们的文章：为什么新镇店铺卖不出去。

在 SS2 八打灵再也、TTDI 或 大城堡 里，没有人能再盖一排新店。土地早已用完。面向大路的门面、角头单位、银行或最旺茶室旁边的铺位，全部早已存在，数量就这么多。

NAPIC 说，2026年6月底全国现有店铺超过56万2,000间，另有近2万2,000间在建。新增的几乎都在新镇，没有一间能为已经有住户、办公人群和夜间人流的老街多添一个门面。

从屋主的角度，这一段最关键。马来西亚商业租约一般要求提前三个月书面通知（LH Low & Associates）。以我们做商圈经纪的经验，铺位就是在这三个月里私下易手：

• 房东打给信任的经纪，或去年来问过的品牌
• 想扩店的隔壁店主出价
• 连锁品牌拓展经理手上有"想要的排位"名单，几天内就会知道
• 准备搬走的旧租户想连生意出顶，收一笔顶手费

这是经纪的经验，不是统计数字，马来西亚并没有店屋"重新出租所需时间"的官方数据。但这正是我们在 为什么在 PropertyGuru 找不到旺铺 一文中的结论：网上看到的，多数是没能很快租出的单位。

因为品牌的扩张计划是一份街道名单，不是店铺名单。CBRE | WTW 的 Tan Ka Leong 对 The Edge（2026年7月29日）表示，"黄金排位和角头单位"的表现持续"优于次级店屋"，旧古仔路和大城堡位置好的底楼"租赁气氛更稳"。同一篇报道中，一位本地经纪说："如果店在黄金位置，需求高，找新租户不成问题。"

商场也一样。Henry Butcher《HB Perspective 2026》指出，巴生谷商场出租率从2024年的75.8%升至2025年第三季的83.7%，业主多以外国餐饮品牌填补空位，而这些品牌很多也在找街边店。可参考 连锁品牌如何选店址。

只有当有人愿意花钱接手位置时，租户才收得到顶手费。马来西亚的出顶广告中，例如 Bandar Mahkota Cheras 一间2,390平方尺的底楼饮料店，月租8,000令吉，顶手费叫价8万令吉；餐饮出顶多在6万8,000至8万令吉（个别广告，仅作市场参考）。差的位置没有顶手费，只有"免租期"。

MCE 分析2026年11月各平台近期广告：近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵及重复广告，取叫价中间一半。

各商圈最新区间可查看 店租指数。

会，而且多半是屋主自己造成的。《东方日报》（2026年6月1日）报道，蒲种公主城租金涨幅高达50%后，空铺增加。第1、2区中间单位月租叫价1万2,000至1万4,000令吉，一些经营多年的餐饮租户搬到第5区，月租约5,000至6,000令吉。《南洋商报》（2026年6月7日）引述 Polygon Properties 的 Jason Cho，称之为"租金僵化"：高租金租户走了，房东仍坚持原价，空置就一直拖下去。

给屋主的教训很简单：租金维持在租户营业额负担得起的范围，商圈才会一直满。