底楼店铺一般多大？22x75、门面宽度、阁楼与半间店一次讲清楚

巴生谷店屋排的底楼单位，一般门面宽20至24尺、深70至80尺。广告上的"22x75"，意思是门面22尺乘深75尺，单层约1,650平方尺。在我们关注的旺区商圈，出租广告中间一半的面积大约在1,540至2,500平方尺。对多数生意来说，门面宽度比深度更关键。

第一个数字是门面宽度，也就是面向马路那一面的宽度；第二个数字是深度，从店面一直到后巷的后墙。两者相乘，就是单层的大约面积：

要注意两点。第一，广告写的通常是地段尺寸，扣掉墙身、通往楼上的楼梯和后面的厕所后，实际可用面积会小一些。第二，角头和尾间单位往往更宽或形状不规则，简单相乘不一定准确。最好拿到平面图，或在看店时自己量。

MCE 分析近期房产网站广告（2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵价与重复广告，取要价中间一半）。

经常出现的1,540和1,650，其实就是22x70和22x75的标准单位。面积更大的，通常是角头、后面加建过，或两间已经打通。各商圈对比可看店租指数。

可以是加分，主要用来放货或当老板的小办公室，让底楼空间全部留给顾客。但在当作卖点之前，先查三件事：

• 有没有批准。 没有批准图则就加建的阁楼，属于未经地方政府批准的建筑。根据1974年街道、沟渠与建筑法令，地方政府可向屋主发出通知，要求停工或拆除未经批准的建筑。问清楚业主，阁楼是否在批准图则上。
• 消防与执照。 阁楼会影响逃生路线和消防要求。申请营业执照时，承包商和地方政府都会看这一点，未批准的阁楼可能拖慢执照。
• 租金。 以我们的经验，业主多数按底楼面积开价，阁楼算附送，不算额外面积。除非已获批准又真的能用，否则不要为它多付租金。

已获批准、安全的阁楼，适合面包店、药房或需要把货放在柜台附近的零售店。餐饮业则通常更在意排烟和楼梯位置。

本文为一般资讯，并非法律意见。建筑批准事项请向地方政府（DBKL、MBPJ 或 MBSJ）和律师查证。

在旺区很少见。SS2、金地花园或旧古仔路这类商圈，整间底楼很容易租出，业主没有理由分割。分割还要做隔间、第二个入口或共用门面、分开电表水表，而且每一盘生意都要有自己的营业执照。申请执照时，地方政府也可能要求隔间先获批准。

有些较旧的店屋，业主已经把底楼隔成两半出租。遇到这种单位，要确认隔间已获批准、有自己的电表，而且你这一半真正面向马路，而不是躲在别人柜台后面的一道门。对奶茶这类小店型来说，在稍便宜的商圈租一间标准小单位，往往比在旺区租半间更实际。这方面的取舍可参考大路店与内街店比较。

不一定。门面宽，招牌大、橱窗多，角头单位更多一个侧面。SS15 的公开广告显示市场愿意为此付多少：一间1,800平方尺的角头底楼开价每月2万4,000令吉（约每平方尺13.33令吉），而一间中间单位开价6,500令吉（约每平方尺3.69令吉），两者面积和装修不同（PropertyGuru 广告）。

和成本一起衡量：

• 你的生意靠路过顾客冲动消费吗（饮料、药房、便利店）？门面值得付。
• 你的生意靠预约或专程而来（美发、诊所、特色餐厅）？深度与格局更重要。
• 门面越宽，装修、玻璃和冷气成本越高。
• 用每平方尺计算器比较每平方尺租金，而不是只看月租。

角头溢价的详细分析，请看角头与中间店比较。

• 柱与柱之间的实际门面宽度，而不是纸上的地段宽度
• 到后墙的深度，以及楼梯的位置
• 天花高度（如需装排烟管或阁楼）
• 后巷是否方便卸货和放垃圾桶
• 电表箱与水喉的位置

告诉我们你的行业和需要的面积，MCE 会在挂牌前帮你筛选合适的底楼单位。请先看租户专页。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。