开咖啡馆、奶茶店、诊所、药房、美容院，要多大、什么样的底楼店铺？

这几类生意，多数一间标准底楼单位就够，约1,400至1,800平方尺（20x70至22x80的地段）。奶茶店要的是门面和排队空间，不是面积；有座位的咖啡馆会用到整个深度，水电要足；诊所和美容院在内街也能做；药房要门面，角头最好。客源比面积更重要。

以下面积只是我们在标准店屋排看到的规划参考，不是行业规定，最终还是看你的格局、菜单和设备清单。地段尺寸怎么算，请看底楼店铺一般多大。

有座位又有小厨房的咖啡馆，基本要用到标准单位的整个深度：前半部放柜台和座位，后半部是厨房、仓库和厕所。只做外带的咖啡柜台面积可以小很多，但旺区业主很少愿意为你分割单位，所以通常还是要付整层的租金。

签约前检查：

• 进水、地漏和后面的排水
• 咖啡机、冷柜和冷气所需的电量
• 如果要煮食而不只是加热，排烟管怎么走
• 侧边或五脚基能否摆户外桌椅（需地方政府许可）

在八打灵再也几个商圈之间犹豫，可看八打灵再也开咖啡馆最佳地区，里面比较了 SS2、SS21、白沙罗 Uptown 和 Taman Paramount 的租金。

奶茶是隔着柜台卖的。你需要清楚的门面、不会挡住五脚基的排队空间，以及让外卖骑手快速取餐的位置。座位可有可无。所以在学生或上班族的步行路线上，一间小的中间单位往往胜过昂贵的角头。

但要留意品牌的店型。霸王茶姬在马来西亚的第200家店、也是最大的一家，开在武吉免登，楼高两层（EqualOcean，2025年10月24日）。先确认你的品牌要开哪一种店型，再决定面积。选址方面可看奶茶店靠学院还是靠住宅。

诊所。 底楼最理想，因为病人包括长者、推婴儿车的父母和坐轮椅的人。深度适合隔出诊室。诊所除了地方政府执照，还需要卫生部门的批准，签约前请向你的专业团体确认要求。

药房。 路过客靠曝光，门面很重要。业主也明白这一点：蕉赖再也有一间角头底楼，月租1万3,000令吉，广告写明"优先药房、Family Mart、咖啡连锁、嘛嘛档"。药房也喜欢靠近诊所。

美容院。 多数客人预约上门，所以租金较低的内街单位也能做得好。钱应该花在水管、热水和电力上，而不是前排位置。

看你的客人什么时候来。

最好的位置两者兼有，再加上办公楼或医院人流。梳邦再也 SS15 的广告常写"学院与住宅区"和"面向 SJMC"，原因就在这里。各类主力设施旁适合什么生意，请看学校、医院、巴刹旁边开什么店。

• 在 Google 地图搜索该单位，列出步行10分钟内的学校、学院、医院、诊所、办公楼和公寓。
• 平日放学时间、午餐时间和晚上8点各去一次，周六再去一次。
• 数一数附近餐饮店门口等单的外卖骑手。
• 记下同一排的主力租户：银行、便利店、药房。

连锁品牌用的是同一套逻辑，只是规模更大。例如99 Speedmart 每家店设计服务约1,500至2,000户（Apex Research，经 The Star 报道，2026年10月21日）。详情请看连锁品牌如何选址。

MCE 不公开每条街的住户数字。如果你认真考虑某个单位，我们可应要求准备一份商圈报告，涵盖附近的学校、学院、医院、办公楼和同类竞争。请在品牌专页告诉我们你的行业，或WhatsApp 联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。