99 Speedmart、Mr DIY 和 ZUS Coffee 是怎么选店址的？

马来西亚的大型连锁品牌选店，先算顾客，再算平方尺。99 Speedmart 按固定户数规划每间店，Mr DIY 以投资回报筛选地点，ZUS Coffee 则围绕外卖和自取来规划。独立店主完全可以照搬：先界定客群范围，再检查交通和泊车，最后确认营业额撑得起租金。

99 Speedmart 是"按户数规划"最清楚的例子。公开资料：

• The Edge 报道，新店一般开在至少有1,500户人家的地方。
• Apex Research（经 The Star，2026年10月21日）指每间店设计服务1,500至2,000户。
• 创办人 Lee Thiam Wah 告诉 The Edge，2024年开了252间新店。
• The Malaysian Reserve（2026年9月22日）报道，至2026年第二季底共有3,151间店。
• MIDF 估计每间店初期资本开销约 RM 300,000，回本期少于3年，并偏好距离配送中心100公里以内的店。

启示：小型店不需要名街，需要的是短距离内有足够住户、显眼的底楼店面，以及能在几年内回本的租金。

MIDF 报道，MR D.I.Y. 计划在2025财年开185间新店，目标2028年达2,000间，选址"越来越严谨，专注高股本回报的地点"。简单说，每间新店都必须很快赚回装修和存货成本。Mr DIY 吸引的家庭和屋主来自比杂货店更广的范围，所以偏好交通方便、有泊车位的商业区。

最新数字：Business Today（2026年5月20日）报道，MR D.I.Y. 在2026财年第一季已有1,584间店，按年增加7.7%。

2025年4月，ZUS Coffee 表示（Bloomberg 经 The Malaysian Reserve）当年计划在国内新开至少107间店，当时有743间店，而 Starbucks 为320间，约70%营业额来自外卖和自取。这改变了选址逻辑：

• 外卖范围内的人口，比路过人流更重要。
• 骑士和自取顾客要有地方停一分钟。
• 小而便宜的单位，可能比昂贵的黄金角头表现更好。

ZUS 之后继续扩张。VnExpress International 引述 Bloomberg 和 Global Coffee Report（2026年8月14日）报道，ZUS 已有超过1,000间店，大部分在马来西亚，目标是2026年底达1,300间，其中马来西亚再开200间。

每个品牌看重的因素不同：便利店数住户和24小时出入，咖啡连锁看外送范围和自取，霸王茶姬则愿为能见度付钱。成熟商圈的大路或角头底楼，往往一次满足大部分条件。

1. 算回本期。 MIDF 对 99 Speedmart 约 RM 300,000、少于3年回本的估算是很好的标尺。问自己：以这个租金，我什么时候能赚回装修费和押金？
2. 不爱上某一间店。 数字不对，连锁品牌就走人；独立店主常因为"感觉对"就签了。
3. 利用业主想要好租户的心理。 业主想要稳定的连锁租户，有时还会在广告上直接写明，例如 Cheras Jaya 一间角头底楼写"优先药房、Family Mart、咖啡连锁、嘛嘛档"。准备充分、计划清楚的独立租户，一样可以像连锁品牌那样谈条件。
4. 为下一间店铺路。 连锁品牌会在同一区密集开店，共享配送和宣传。

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