Bagaimana 99 Speedmart, Mr DIY dan ZUS Coffee Pilih Lokasi Kedai?

Rangkaian besar Malaysia memilih kedai dengan mengira pelanggan dahulu sebelum mengira kaki persegi. 99 Speedmart menetapkan saiz setiap kedai mengikut bilangan isi rumah tertentu, Mr DIY menapis tapak berdasarkan pulangan pelaburan, dan ZUS Coffee merancang berdasarkan penghantaran dan ambil sendiri. Penyewa bebas boleh meminjam kaedah yang sama: tentukan kawasan tadahan, semak akses dan parkir, dan pastikan jualan mampu menampung sewa.

99 Speedmart ialah contoh paling jelas perancangan berasaskan isi rumah. Angka yang diterbitkan:

• The Edge melaporkan kedai baharu biasanya dibuka di kawasan yang ada sekurang-kurangnya 1,500 isi rumah.
• Apex Research (melalui The Star, 21 Oktober 2026) menyatakan setiap kedai direka untuk melayani 1,500 hingga 2,000 isi rumah.
• Pengasas Lee Thiam Wah memberitahu The Edge bahawa rangkaian itu membuka 252 kedai baharu pada 2024.
• The Malaysian Reserve (22 September 2026) melaporkan 3,151 kedai menjelang akhir S2 2026.
• MIDF menganggarkan perbelanjaan modal awal kira-kira RM 300,000 sebuah kedai dengan tempoh pulang modal bawah 3 tahun, dan mencatatkan keutamaan kepada kedai dalam lingkungan 100 km dari pusat pengedaran.

Pengajarannya: kedai format kecil tidak perlukan jalan yang terkenal. Ia perlukan cukup rumah dalam jarak perjalanan yang dekat, unit tingkat bawah yang mudah dilihat dan sewa yang membolehkan pulang modal dalam beberapa tahun.

MIDF melaporkan bahawa MR D.I.Y. merancang 185 kedai baharu bagi FY25, menyasarkan 2,000 kedai menjelang 2028, dan pemilihan tapaknya menjadi "increasingly disciplined, focused on high-ROE locations". Secara mudahnya, setiap kedai baharu mesti cepat mendapatkan semula kos ubah suai dan stoknya. Kedai Mr DIY menarik keluarga dan pemilik rumah dari kawasan yang lebih luas berbanding kedai barang dapur, jadi ia memilih hab dengan akses jalan dan parkir yang baik.

Kiraan terkini: Business Today (20 Mei 2026) melaporkan 1,584 kedai MR D.I.Y. pada 1QFY2026, naik 7.7% berbanding setahun sebelumnya.

Pada April 2025, ZUS Coffee menyatakan (Bloomberg melalui The Malaysian Reserve) ia merancang sekurang-kurangnya 107 kedai baharu di Malaysia tahun itu, mempunyai 743 kedai berbanding 320 milik Starbucks, dan kira-kira 70% jualan datang daripada penghantaran dan ambil sendiri. Ini mengubah logik lokasi:

• Populasi dalam radius penghantaran lebih penting daripada orang yang lalu-lalang.
• Penunggang dan pelanggan yang mengambil pesanan perlukan tempat berhenti seminit.
• Unit padat yang lebih murah boleh mengatasi lot tepi utama yang mahal.

ZUS terus berkembang sejak itu. VnExpress International, memetik Bloomberg dan Global Coffee Report (14 Ogos 2026), melaporkan lebih 1,000 kedai ZUS, kebanyakannya di Malaysia, dengan sasaran 1,300 menjelang akhir 2026, termasuk 200 lagi di Malaysia.

Setiap rangkaian menimbang faktor yang sama secara berbeza. Rangkaian kedai serbaneka mengira isi rumah dan akses 24 jam, rangkaian kopi menimbang radius penghantaran dan pengambilan, dan Chagee sanggup membayar untuk keterlihatan. Kedai tingkat bawah menghadap jalan utama atau lot tepi di pusat komersial matang memenuhi kebanyakan ujian ini serentak.

1. Mereka membuat unjuran pulang modal. Angka MIDF bagi 99 Speedmart, bawah 3 tahun untuk kira-kira RM 300,000, ialah kayu ukur yang berguna. Tanya diri sendiri: pada sewa ini, bila saya dapat semula kos ubah suai dan deposit?
2. Mereka tidak jatuh cinta pada sesebuah unit. Rangkaian akan berundur jika angka tidak menjadi. Pemilik perniagaan bebas pula sering tandatangan kerana kedai itu "rasa kena".
3. Mereka memanfaatkan keperluan pemilik terhadap penyewa tarikan. Pemilik mahukan rangkaian yang boleh dipercayai dan kadangkala mengiklankan untuk mereka, contohnya iklan lot tepi tingkat bawah di Cheras Jaya yang menyebut "prefer pharmacy, Family Mart, coffee franchise, mamak". Penyewa bebas yang bersedia dengan pelan yang jelas boleh berunding seperti sebuah rangkaian.
4. Mereka merancang untuk kedai seterusnya. Rangkaian mengelompokkan kedai di satu kawasan untuk berkongsi penghantaran dan pemasaran.

Rangkaian membuka kedai di hab premium dan hab pasaran massa. Dalam data hab kami, pasaran sewa besar yang aktif seperti Bandar Puteri Puchong (127 iklan sewa), SS15 Subang Jaya (81) dan SS2 Petaling Jaya (78) ialah tempat pengurus pengembangan mempunyai unit paling banyak untuk dipilih. Sumber: analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang).