Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit

Kedai tingkat bawah dalam deretan rumah kedai di Lembah Klang biasanya selebar 20 hingga 24 kaki dan sedalam 70 hingga 80 kaki. "22x75" ialah singkatan untuk muka depan 22 kaki dan kedalaman 75 kaki, iaitu kira-kira 1,650 kps. Di hab prime kami, separuh tengah iklan sewa berada sekitar 1,540 hingga 2,500 kps. Bagi kebanyakan kedai, muka depan lebih penting daripada kedalaman.

Nombor pertama ialah muka depan, iaitu lebar hadapan kedai yang menghadap jalan. Nombor kedua ialah kedalaman, dari hadapan kedai hingga dinding belakang di lorong belakang. Darabkan kedua-duanya untuk anggaran keluasan satu tingkat:

Dua perkara perlu diingat. Pertama, iklan biasanya menyebut saiz lot, jadi ruang yang boleh digunakan lebih kecil selepas ditolak dinding, tangga ke tingkat atas dan tandas di belakang. Kedua, lot tepi dan lot hujung selalunya lebih lebar atau tidak sekata, jadi pendaraban mudah tidak selalu tepat. Minta pelan lantai, atau ukur sendiri semasa melihat kedai.

Analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta.

Angka 1,540 dan 1,650 yang kerap muncul sebenarnya unit standard 22x70 dan 22x75. Saiz lebih besar biasanya bermaksud lot tepi, bahagian belakang yang dipanjangkan, atau dua unit yang sudah dicantumkan. Bandingkan semua hab di indeks sewa kedai.

Boleh jadi, terutamanya sebagai stor atau pejabat kecil pemilik perniagaan, supaya tingkat bawah kekal untuk pelanggan. Sebelum menganggapnya kelebihan, semak tiga perkara:

• Kelulusan. Mezanin yang dibina tanpa pelan diluluskan ialah binaan tanpa kelulusan majlis. Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, majlis boleh menghantar notis kepada pemilik untuk menghentikan kerja atau merobohkan binaan yang tidak diluluskan. Tanya pemilik sama ada mezanin itu ada dalam pelan yang diluluskan.
• Kebakaran dan lesen. Mezanin menjejaskan laluan keluar dan keperluan keselamatan kebakaran. Kontraktor dan pihak pelesenan majlis akan menelitinya semasa permohonan lesen premis, dan mezanin tanpa kelulusan boleh melambatkan lesen anda.
• Sewa. Dari pengalaman kami, pemilik biasanya menetapkan sewa berdasarkan keluasan tingkat bawah, jadi mezanin ialah bonus dan bukan ruang tambahan yang dikira. Jangan bayar lebih untuknya kecuali ia diluluskan dan benar-benar boleh digunakan.

Mezanin yang diluluskan dan selamat sesuai untuk kedai roti, farmasi atau kedai runcit yang perlu stok dekat kaunter. Bagi F&B, ekzos dapur dan kedudukan tangga biasanya lebih penting.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Semak kelulusan bangunan dengan majlis (DBKL, MBPJ atau MBSJ) dan peguam anda.

Jarang di deretan prime. Pemilik di hab seperti SS2, Sri Hartamas atau Kuchai Lama mudah menyewakan seluruh tingkat bawah, jadi mereka tiada sebab untuk membahagikannya. Membahagi unit juga memerlukan sekatan, pintu masuk kedua atau muka depan dikongsi, meter berasingan dan lesen premis sendiri untuk setiap perniagaan. Majlis mungkin meminta kelulusan sekatan semasa permohonan lesen.

Separuh unit memang wujud apabila pemilik sudah menyekat lantai, selalunya di deretan lama. Jika anda menjumpainya, pastikan sekatan itu diluluskan, anda ada meter sendiri dan bahagian anda benar-benar menghadap jalan, bukan pintu di belakang kaunter orang lain. Untuk format kecil seperti kedai teh buih, unit standard yang kecil di hab yang sedikit lebih murah selalunya lebih baik daripada separuh unit prime. Baca panduan kami tentang jalan utama berbanding jalan dalam.

Tidak semestinya. Muka depan lebar memberi papan tanda lebih besar dan cermin pameran lebih luas, dan lot tepi menambah satu lagi muka. Iklan di SS15 menunjukkan berapa pasaran sanggup bayar: lot tepi tingkat bawah 1,800 kps meminta RM 24,000 sebulan (kira-kira RM 13.33 sekaki persegi) manakala unit lot tengah diiklankan RM 6,500 (kira-kira RM 3.69 sekaki persegi), dengan saiz dan ubah suai berbeza (iklan PropertyGuru).

Timbang dengan kos:

• Adakah perniagaan anda bergantung pada pembelian spontan (minuman, farmasi, kedai serbaneka)? Muka depan berbaloi.
• Adakah perniagaan anda berasaskan temu janji atau destinasi (salun, klinik, restoran khusus)? Kedalaman dan susun atur lebih penting.
• Muka depan lebar bermaksud kos ubah suai, kaca dan penghawa dingin lebih tinggi.
• Bandingkan sewa sekaki persegi, bukan sebulan, dengan kalkulator PSF.

Artikel kami tentang lot tepi berbanding lot tengah menerangkan premium lot tepi dengan lebih lanjut.

• Lebar muka depan sebenar antara tiang, bukan lebar lot di atas kertas
• Kedalaman hingga dinding belakang dan kedudukan tangga
• Ketinggian siling, jika perlukan saluran ekzos atau mezanin
• Akses lorong belakang untuk penghantaran dan tong sampah
• Kedudukan papan meter dan paip air

Beritahu kami jenis perniagaan dan saiz yang anda perlukan, dan MCE akan menyenarai pendek kedai tingkat bawah yang sesuai sebelum ia diiklankan. Mulakan di halaman penyewa.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.