Kedai jalan utama vs jalan dalam: berapa beza sewa dan pelanggan?

Kedai tingkat bawah yang menghadap jalan utama biasanya meminta sewa jelas lebih tinggi daripada unit serupa di jalan dalam. Angka pasaran yang dilaporkan bagi Damansara Jaya menunjukkan tingkat bawah jalan utama sekitar RM 7,500 hingga 8,000 sebulan dan jalan dalam sekitar RM 5,000 hingga 6,000. Anda membayar untuk keterlihatan, pelanggan yang lalu dan papan tanda yang menjadi iklan. Berbaloi atau tidak bergantung pada cara pelanggan mencari anda.

Tiada indeks rasmi sewa jalan utama di Malaysia, jadi jawapan jujurnya ialah "bergantung pada pusat komersial". Contoh yang diterbitkan memberi gambaran:

Dalam contoh Damansara Jaya, jalan utama kira-kira 25% hingga 60% lebih tinggi. Iklan di kawasan lain menggunakan frasa "Facing Main Road" atau "Prime Row" dengan harga lebih tinggi, tetapi setiap barisan berbeza, jadi angka ini sekadar panduan.

Data kami sendiri menunjukkan betapa luasnya julat dalam satu pusat. Di SS15 Subang Jaya, separuh tengah sewa yang diminta ialah RM 9,500 hingga 26,000 sebulan, dan di Taipan Business Centre RM 7,500 hingga 25,000 (analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta). Saiz dan ubah suai menerangkan sebahagian julat itu; kedudukan di jalan utama atau di dalam menerangkan sebahagian besar yang lain.

Ia dapat lebih banyak pendedahan, dan itu tidak sama. Ribuan kereta melalui papan tanda anda, tetapi pemandu pada 50 km/j tidak selalu boleh berhenti. Pendedahan menjadi jualan hanya apabila tiga perkara selari:

• Mudah berhenti. Ada jalan servis, parkir tepi jalan atau tempat letak kereta bersebelahan.
• Muka kedai mudah dibaca. Papan tanda jelas dari arah aliran trafik.
• Perniagaan sesuai untuk kunjungan spontan. Kedai serbaneka, farmasi, bubble tea, bakeri dan makanan segera paling untung.

Jalan dalam yang ada penyewa utama seperti bank, restoran mamak yang sibuk atau 99 Speedmart boleh membawa lebih ramai pelanggan berjalan kaki berbanding unit jalan utama tanpa parkir.

ZUS Coffee melaporkan kira-kira 70% jualan daripada penghantaran dan ambil sendiri (Bloomberg melalui The Malaysian Reserve, April 2025). Bagi model sebegini, parkir untuk ambil pesanan dan radius penghantaran lebih penting daripada barisan depan yang paling mahal.

Gunakan senarai semak yang sama untuk kedua-dua kedai:

• Kira pejalan kaki selama 15 minit pada 12 tengah hari dan 7 malam hari bekerja, dan sekali lagi pada hari Sabtu.
• Semak sama ada kereta boleh berhenti secara sah dalam 50 meter.
• Berdiri di seberang jalan dan lihat sama ada papan tanda boleh dibaca dari arah trafik utama.
• Catat penyewa utama terdekat dan berapa pintu jaraknya.
• Minta sewa dalam kps, bukan sewa bulanan sahaja, dan bandingkan dengan kalkulator PSF.
• Anggarkan berapa pelanggan tambahan sehari yang perlu dibawa oleh jalan utama untuk menampung beza sewa.

Jika beza sewa RM 2,500 sebulan dan purata bil RM 15, anda perlukan kira-kira 170 pelanggan tambahan sebulan hanya untuk pulang modal lokasi. Jika itu tidak munasabah, jalan dalam ialah keputusan perniagaan yang lebih baik.

Tidak. Banyak kedai lama di pusat matang berada satu barisan ke dalam, dengan sewa lebih stabil dan penyewa yang bertahan lama. Risikonya ialah jalan mati tanpa penyewa utama dan tanpa parkir. Baca panduan kami tentang bahagian jalan yang hidup dan yang mati serta senarai semak 15 perkara lokasi kedai.

• Jalan utama membeli keterlihatan, bukan jaminan pelanggan.
• Contoh Damansara Jaya: jalan utama kira-kira 25% hingga 60% lebih tinggi.
• Perniagaan spontan paling untung; model destinasi dan penghantaran boleh jimat.
• Bandingkan dengan kps, parkir dan penyewa utama, bukan sewa bulanan sahaja.

Lihat julat terkini di indeks sewa kedai, atau beritahu kami perniagaan anda untuk senarai pendek pilihan jalan utama dan jalan dalam.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.