主路店和内街店，租金和人流差多少？底楼店铺选址实战

面向主路的底楼店铺，租金通常明显高于同区内街的同类单位。以白沙罗再也（Damansara Jaya）的市场数据为例，主路底楼月租约 RM 7,500 至 8,000，内街底楼约 RM 5,000 至 6,000。多付的租金，买的是曝光率、路过的客人，以及一块天天替你打广告的招牌。值不值得，要看你的顾客是怎么找到你的。

马来西亚没有官方的"主路租金指数"，老实说，要看商业区。几个公开例子可以让你了解差距：

在白沙罗再也这个例子里，主路比内街高大约两成半至六成。其他商业区的广告常写"Facing Main Road""Prime Row"，叫价也较高，但每一排情况不同，数字只能当参考。

我们自己的数据也显示，同一个商业区的租金跨度可以很大。SS15 梳邦再也叫价中间一半是每月 RM 9,500 至 26,000，Taipan 商业中心是 RM 7,500 至 25,000（MCE 分析2026年11月主要房产网站近期广告：近6个月，仅店铺类型，剔除诱饵价和重复广告，取叫价中间一半）。面积和装修是原因之一，在主路还是在内街，往往是更大的原因。

主路给你的是曝光，不一定是客人。每天有几千辆车经过你的招牌，可是时速50公里的司机不一定停得下来。曝光要变成生意，需要三个条件：

• 容易停车：有辅助路、路边车位，或旁边就有停车场。
• 门面一眼看懂：招牌从车流方向清楚可见。
• 行业适合冲动消费：便利店、药房、奶茶、面包店、快餐最受惠。

内街如果有银行、旺的嘛嘛档或 99 Speedmart 这类主力租户，走进店里的客人可能比没车位的主路店还多。这类主力租户会为整排店带来天天回头的人流。

ZUS Coffee 约七成销售来自外卖和自取（Bloomberg 经 The Malaysian Reserve，2025年4月）。外卖比重高的生意，自取车位和配送范围，比最贵的前排更重要。

两间店用同一张清单去看：

• 平日中午12点、晚上7点，以及星期六，各站15分钟数路过的行人。
• 看车子能不能在50米内合法停下。
• 站到对面马路，看招牌从主要车流方向读不读得到。
• 记下最近的主力租户，隔几间。
• 问每平方尺租金，不只问月租，两间都放进每平方尺计算器比较。
• 估算主路每天要多带来多少客人，才补得回租金差。

假设主路每月贵 RM 2,500，平均客单价 RM 15，你每月要多约170位付钱的客人，才刚好打平地点成本。如果看不到这个可能，内街才是更好的生意决定。

不是。成熟商圈里很多老字号都在内街，租金较稳，租客也做得久。要小心的，是没有主力租户、没有车位的死胡同。怎样分辨，可以看一条街的好段和死段，以及15点店面位置检查清单。

• 主路买的是曝光，不保证有客。
• 白沙罗再也的例子，主路比内街高约两成半至六成。
• 冲动消费型行业最受惠，目的型和外卖型可以省下溢价。
• 比较时看每平方尺租金、车位和主力租户，不要只看月租。

各商业区最新行情可看店铺租金指数，或告诉我们你的行业，我们帮你同时筛选主路和内街的选择。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。