Kafe, kedai teh buih, klinik atau salun perlukan kedai yang bagaimana?
Saiz, kemudahan wajib dan kawasan tadahan untuk kafe, kedai teh buih, klinik, farmasi atau salun kecantikan di kedai tingkat bawah KL dan Selangor.
Jawapan ringkas
Kebanyakan perniagaan ini muat dalam satu unit tingkat bawah standard sekitar 1,400 hingga 1,800 kps (lot 20x70 hingga 22x80). Kedai teh buih perlukan muka depan dan ruang beratur, bukan keluasan. Kafe dengan tempat duduk menggunakan kedalaman penuh dan perlukan air serta elektrik yang cukup. Klinik dan salun boleh berniaga di jalan dalam. Farmasi mahukan muka depan, sebaiknya lot tepi. Kawasan tadahan lebih penting daripada saiz.
Julat saiz di bawah ialah panduan perancangan daripada apa yang kami lihat dalam deretan rumah kedai standard, bukan peraturan industri. Susun atur, menu dan senarai peralatan anda yang menentukan angka akhir. Untuk cara saiz lot diukur, baca berapa besar kedai tingkat bawah.
Panduan ringkas mengikut perniagaan
| Perniagaan | Ruang yang biasanya sesuai | Kemudahan wajib | Kedudukan |
|---|---|---|---|
| Kafe (dengan tempat duduk) | Satu unit standard penuh, 1,500 hingga 1,800 kps | Paip air dan perangkap lantai, elektrik untuk mesin espresso, peti sejuk dan penghawa dingin, ekzos jika memasak | Barisan hadapan atau lot tepi |
| Teh buih | Unit kecil atau bahagian depan unit standard | Kaunter dengan air dan saliran, elektrik untuk mesin pengedap dan peti sejuk, ruang penghantar | Laluan pejalan kaki, muka depan lebih penting |
| Klinik | Unit standard | Air ke setiap bilik, pintu masuk mesra OKU, parkir berdekatan | Jalan utama atau jalan dalam yang tenang |
| Farmasi | Unit standard, muka depan lebar lebih baik | Muka kedai dan papan tanda yang jelas, elektrik stabil | Lot tepi, atau dekat klinik dan penyewa utama |
| Salun kecantikan | Unit standard | Air panas dan sinki cuci rambut, elektrik kuat | Jalan dalam sesuai untuk pelanggan temu janji |
Berapa besar kedai untuk buka kafe?
Untuk kafe dengan tempat duduk dan dapur kecil, rancang untuk kedalaman penuh unit standard. Separuh hadapan untuk kaunter dan tempat duduk, separuh belakang untuk dapur, stor dan tandas. Kaunter kopi bawa pulang boleh muat dalam ruang jauh lebih kecil, tetapi pemilik di kawasan prime jarang mahu membahagi unit, jadi anda biasanya tetap membayar seluruh tingkat.
Semak sebelum tandatangan:
- Paip air masuk, perangkap lantai dan saliran di belakang
- Kapasiti elektrik untuk mesin espresso, peti sejuk dan penghawa dingin
- Laluan ekzos jika anda memasak, bukan sekadar memanaskan
- Ruang tepi atau kaki lima untuk meja luar, jika dibenarkan majlis
Jika anda memilih antara hab di PJ, panduan kami tentang kawasan terbaik buka kafe di Petaling Jaya membandingkan sewa di SS2, SS21, Damansara Uptown dan Taman Paramount.
Berapa besar kedai untuk buka kedai teh buih?
Teh buih dijual di kaunter. Anda perlukan muka depan yang jelas, ruang beratur yang tidak menghalang kaki lima, dan tempat penghantar makanan mengambil pesanan dengan cepat. Tempat duduk tidak wajib. Sebab itu unit lot tengah yang kecil di laluan pelajar atau pekerja pejabat boleh mengatasi lot tepi yang mahal.
Namun, jenama dengan format makan di kedai mahukan lebih ruang. Kedai Chagee yang ke-200 di Malaysia, yang terbesar, dibuka di dua tingkat di Bukit Bintang (EqualOcean, 24 Okt 2025). Pastikan format jenama anda dahulu sebelum memilih saiz. Artikel kami tentang kedai teh buih dekat kolej atau perumahan membincangkan lokasinya.
Kedai bagaimana sesuai untuk klinik, farmasi atau salun kecantikan?
Klinik. Tingkat bawah paling sesuai kerana pesakit termasuk warga emas, ibu bapa dengan kereta sorong dan pengguna kerusi roda. Kedalaman berguna untuk bilik rawatan. Klinik juga memerlukan kelulusan pihak berkuasa kesihatan selain lesen majlis, jadi sahkan keperluannya dengan badan profesional anda sebelum menandatangani perjanjian.
Farmasi. Pelanggan singgah kerana nampak kedai, jadi muka depan penting. Pemilik tahu perkara ini: satu lot tepi tingkat bawah di Cheras Jaya pada RM 13,000 sebulan diiklankan "prefer pharmacy, Family Mart, coffee franchise, mamak". Farmasi juga suka berada dekat klinik.
Salun kecantikan. Kebanyakan pelanggan membuat temu janji, jadi unit jalan dalam dengan sewa lebih rendah boleh berjaya. Belanjakan wang pada paip, air panas dan elektrik, bukan pada barisan hadapan.
Lebih baik dekat sekolah atau dekat kawasan perumahan?
Bergantung pada bila pelanggan anda datang.
| Dekat sekolah dan kolej | Dekat perumahan | |
|---|---|---|
| Waktu puncak | Waktu sekolah dan kelas | Petang, hujung minggu, cuti |
| Risiko cuti | Jualan turun semasa cuti | Lebih stabil sepanjang tahun |
| Sesuai untuk | Teh buih, snek, alat tulis, makanan segera | Klinik, farmasi, salun, kafe keluarga |
Tapak terbaik ada kedua-duanya, ditambah pekerja pejabat atau hospital. Iklan di SS15 Subang Jaya menyebut "college & residential area" dan "facing SJMC" atas sebab ini. Untuk idea perniagaan di sebelah setiap tarikan, baca kedai dekat sekolah, hospital dan pasar basah.
Bagaimana menyemak sekolah, kolej, hospital dan pejabat berhampiran kedai?
- Cari unit itu di Google Maps dan senaraikan sekolah, kolej, hospital, klinik, menara pejabat dan kondominium dalam jarak 10 minit berjalan kaki.
- Datang pada waktu sekolah tamat, waktu makan tengah hari dan jam 8 malam pada hari biasa, kemudian sekali lagi pada hari Sabtu.
- Kira penghantar makanan yang menunggu di luar kedai F&B berdekatan.
- Catat penyewa utama dalam deretan itu: bank, kedai serbaneka, farmasi.
Jenama rangkaian menggunakan logik yang sama dalam skala besar. Contohnya, setiap kedai 99 Speedmart direka untuk melayani kira-kira 1,500 hingga 2,000 isi rumah (Apex Research melalui The Star, 21 Okt 2026). Baca lanjut tentang cara jenama rangkaian memilih lokasi.
MCE tidak menerbitkan bilangan isi rumah bagi setiap jalan. Jika anda serius dengan sesuatu unit, kami sediakan laporan tapak atas permintaan, merangkumi sekolah, kolej, hospital, pejabat dan pesaing berdekatan. Beritahu kami jenis perniagaan anda di halaman jenama atau WhatsApp kami.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Berapa kps diperlukan untuk buka kafe?
Adakah kedai teh buih kecil menguntungkan?
Boleh buka klinik di rumah kedai?
Boleh MCE beritahu bilangan isi rumah berhampiran kedai?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.