角头店与中间店怎么选？角头值得多付租金吗？

如果你的生意靠曝光、座位或路过客，例如咖啡馆、餐馆、药房和便利店，角头值得多付。若是以外送为主的厨房或预约制服务，往往不值得。比较时一定要看每平方尺租金和预计营业额，而不是表面月租。

角头（尾间）店有三样中间店没有的东西：

• 两面招牌。 两个方向的车流都看得到你。
• 更宽的门面。 玻璃更多、采光更好，从路上能看到更多店内。
• 侧边空间。 很多角头有一条侧地，可摆户外座位、单车位或排队区，但要符合市议会规定。

PropertyGuru 指出，角头单位的租金和售价都有溢价。房东心里有数，好排位的角头，通常也是连锁品牌最先来问的单位。

差距视排位、面积和装修而定，幅度很大。以 SS15 平台广告为例：一间1,800平方尺的角头底楼叫价月租 RM 24,000（约每平方尺 RM 13.33），而一间中间单位叫价 RM 6,500（约每平方尺 RM 3.69）。这些是不同面积、不同状况的叫价，应当视为极端例子，而不是定律。EdgeProp 报道的 Damansara Jaya 数据也显示同样规律：里街底楼约 RM 5,000 至 RM 6,000，大路单位约 RM 7,500 至 RM 8,000，整间角头约 RM 12,000 至 RM 15,000。

• 靠座位和路过客的咖啡馆、甜品店
• 需要户外用餐区、排队要被看见的餐馆
• 拼"第一眼被看到"的药房和便利店
• 侧面向停车场或大路的诊所和眼镜店

• 云厨房和外送品牌。Bloomberg 经 The Malaysian Reserve 在2025年4月报道，ZUS Coffee 约70%营业额来自外送和自取，所以外送范围内的人口和自取泊车，可能比最贵的前排更重要。
• 顾客会预约而来的服务，例如熟客多的发廊。
• 侧墙只会变成仓库的行业。

1. 把两个选项都换算成每平方尺租金。
2. 保守估算曝光和座位带来的额外月营业额。
3. 用多出的租金除以你的毛利率，看要多做多少生意才打平溢价。
4. 实地看侧地：真的能用，还是只是沟渠、楼梯或电箱？
5. 问市议会或设计师，侧面招牌和户外座位是否获准。

SS15 梳邦再也、Sri Petaling 大城堡 和 Damansara Uptown 等热门排位的角头竞争激烈。根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），Damansara Uptown 一般月租叫价约 RM 10,500 至 RM 17,000。大城堡的广告混有整栋楼出租，区间太宽，不宜当作单一数字引用。两区的角头通常落在区间上端。可浏览最新 角头店、比较 大路店，并参考 店铺租金指数。需要帮忙评估某间角头的价钱，欢迎 联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。