为什么在 PropertyGuru 找不到旺铺？

真正的旺铺，通常还没登广告就已经租出去。马来西亚商业租约大多要求提前三个月书面通知，在这段期间，邻居、连锁品牌拓展团队和区域经纪就把铺位补上了。你在网上看到的，多数是没能很快租出的单位。

一切从现任租户发出通知开始。LH Low & Associates 指出，马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知。从那天起，消息只在一个小圈子里流动：

• 房东，会先打给他信任的经纪，或者去年来问过的品牌
• 隔壁店主，可能想扩充店面
• 本身也做生意的熟客
• 连锁品牌的拓展经理，他们手上有一份"想要的排位"名单
• 准备搬走的旧租户，可能想连生意一起出顶，收一笔顶手费

等到广告准备上 PropertyGuru，单位可能已经签了意向书。

有。The Edge 在2020年报道，SS2 出租率"接近100%"，而且"不容易租到好店"。马来西亚第一间 Presotea 的经营者对报章说："这是我们唯一租得到的位置。"可见在这种排位，品牌是有得租就租。EdgeProp 也写过，Damansara Jaya 有些租户一做就是几十年，租金只小幅调整。租户不走，铺位就不会流出市场。

2026年的情况也一样。CBRE | WTW 集团董事经理 Tan Ka Leong 对《The Edge》（2026年7月29日）表示，旺排和角头单位的表现继续优于次级店屋，旧古仔路和大城堡位置好的底楼单位租赁气氛较稳。背后的全国数据，请看为什么旺铺几乎从不空置。

平台广告还是有用的。它反映叫价，而某个商业区的广告数量，也能看出铺位流动有多频繁。根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）：

广告多不代表该区差。通常只是商业区较大、单位较多。但在最紧的街道，例如 Jalan Alor，广告数量很少，每平方尺叫价却很高。

原因有两个。第一，房东用高价试探市场，不急着租。第二，房东只想要某些行业。例如 Cheras Jaya 一间月租 RM 13,000 的角头底楼，广告注明"优先药房、Family Mart、咖啡连锁、嘛嘛档"，最少租两至三年。这类铺位会一直挂着，直到对的品牌出现，一般租户来问也会被婉拒。

• 用广告了解每个商业区的价位，而不是指望找到唯一的最好单位。
• 好排位的广告挂很久，可以当作议价机会，但要先问清楚为什么一直没租出。
• 记下在你想要的区域经常刊登广告的经纪，他们通常最早知道谁要搬。
• 亲自去走街，留意正在清货或贴出"搬迁通知"的店。

把你的需求清楚告诉区域专员：行业、面积、预算、起租日期，以及能不能付顶手费。每天跑同一区的经纪，是租户发出通知时第一个接到电话的人。我们的文章 怎样在店铺登广告前先拿到 有详细步骤。你也可以看 店铺租金指数 了解最新价位，或直接 联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。