Kenapa Kedai Lokasi Prima Susah Jumpa di PropertyGuru?

Kedai lokasi prima biasanya sudah disewa sebelum sempat diiklankan. Kebanyakan sewaan komersial di Malaysia memerlukan notis bertulis tiga bulan, dan dalam tempoh itu jiran, pasukan pengembangan jenama rangkaian dan ejen kawasan sudah mengisi unit tersebut. Apa yang anda nampak dalam talian kebanyakannya stok yang tidak cepat disewa.

Prosesnya bermula apabila penyewa semasa memberi notis. LH Low & Associates menyatakan bahawa sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis tiga bulan. Mulai hari itu, maklumat bergerak dalam lingkungan kecil:

• pemilik, yang menelefon ejen kepercayaannya atau jenama yang pernah bertanya tahun lepas
• pemilik kedai bersebelahan, yang mungkin mahu berkembang
• pelanggan tetap yang juga menjalankan perniagaan sendiri
• pengurus pengembangan jenama rangkaian yang menyimpan senarai deretan yang mereka idamkan
• penyewa yang akan keluar, yang mungkin cuba menjual perniagaan dengan duit goodwill (顶手费)

Ketika iklan portal sepatutnya disiarkan, unit itu mungkin sudah ada surat tawaran yang ditandatangani.

Ya. The Edge melaporkan pada 2020 bahawa kadar penghunian SS2 "close to 100%" dan "not easy to find a good shop to rent". Penyewa Presotea pertama di Malaysia memberitahu akhbar itu "this was the first location we managed to get", yang menunjukkan jenama terpaksa ambil apa yang ada di deretan sebegini. EdgeProp juga pernah menulis bahawa di Damansara Jaya, ada penyewa yang sudah beroperasi berdekad-dekad dengan kenaikan sewa yang sederhana. Penyewa yang bertahan lama bermakna sangat sedikit unit yang pernah masuk ke pasaran.

Gambaran 2026 tetap sama. Pengarah urusan kumpulan CBRE | WTW, Tan Ka Leong, memberitahu The Edge (29 Jul 2026) bahawa deretan prima dan lot tepi terus mengatasi rumah kedai sekunder, dengan sewaan lebih kukuh bagi tingkat bawah yang strategik di Kuchai Lama dan Sri Petaling. Untuk data nasional di sebalik perkara ini, baca kenapa lot kedai prima hampir tidak pernah kosong.

Iklan portal masih berguna. Ia menunjukkan harga yang diminta, dan bilangan iklan dalam sesebuah hab memberitahu anda berapa banyak stok yang berpusing. Berdasarkan analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran):

Bilangan yang tinggi tidak bermakna hab itu lemah. Ia biasanya menunjukkan hab yang besar dengan banyak unit. Tetapi di jalan yang paling sesak permintaan, seperti Jalan Alor, bilangan iklannya kecil dan sewa yang diminta setiap kaki persegi tinggi.

Ada dua sebab. Pertama, pemilik sedang menguji pasaran dengan harga tinggi dan sanggup menunggu. Kedua, pemilik mahukan jenis perniagaan tertentu. Satu lot tepi tingkat bawah di Cheras Jaya pada RM 13,000 sebulan diiklankan sebagai "prefer pharmacy, Family Mart, coffee franchise, mamak", dengan tempoh minimum dua hingga tiga tahun. Unit sebegini mungkin kekal dalam talian sehingga jenama yang tepat datang, manakala penyewa biasa ditolak.

• Gunakan iklan untuk mengetahui julat harga setiap hab, bukan untuk mencari satu unit terbaik.
• Anggap deretan prima yang iklannya sudah lama berjalan sebagai peluang rundingan, tetapi tanya kenapa ia belum disewa.
• Catat ejen yang kerap mengiklankan di hab yang anda mahu. Mereka biasanya orang pertama yang mendapat tahu tentang notis.
• Jalan sendiri di kawasan itu dan cari unit yang penyewanya sedang menghabiskan stok atau ada notis "berpindah".

Beritahu pakar hab dengan tepat apa yang anda perlukan: jenis perniagaan, saiz, bajet, tarikh mula dan sama ada anda sanggup membayar duit goodwill. Ejen yang bekerja di satu kawasan setiap hari akan dihubungi apabila penyewa memberi notis. Panduan kami tentang cara mendapatkan lot kedai sebelum diiklankan menerangkan langkah-langkahnya. Anda juga boleh semak indeks sewa kedai untuk julat semasa dan hubungi kami dengan keperluan anda.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.