怎样在店铺登广告前先拿到？
旺铺往往在三个月通知期内就租出。本文教你怎样在吉隆坡和雪兰莪，比别人更早拿到还没上网的底楼店面。
简短答案
想在登广告前拿到店铺，关键是在现任租户发出通知时排在第一位。把需求交给一两位专门跑该区的经纪，认识房东和隔壁店主，并且准备好在几天内签约。速度快、需求清楚，往往比多出一点租金更有用。
为什么通知期是关键窗口？
马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知（LH Low & Associates）。在几乎没有空铺的排位，这是铺位唯一流出的时刻。房东第一步通常是打电话给认识的人。如果你就是其中之一，或者你在他会打给的那位经纪的名单上，你就能比别人先看到。
第一步：写一份经纪能马上行动的需求
经纪会优先处理需求清楚的租客。一页纸就够，内容包括：
| 项目 | 例子 |
|---|---|
| 行业 | 珍珠奶茶店，有座位，不做重油烟 |
| 区域 | SS2 八打灵再也、Damansara Utama SS21 |
| 楼层与面积 | 底楼，1,400 至 2,000 平方尺 |
| 预算 | 月租最高 RM 15,000，可接受顶手费最高 RM 50,000 |
| 必须条件 | 前排或角头，三相电 |
| 起租时间 | 四个月内 |
| 决定速度 | 72小时内可签意向书 |
这样一份需求，经纪一通电话就能配对。
第二步：选对经纪，而不是找很多经纪
选一两位经常在目标区刊登广告、说得出哪几条街最旺的经纪。以 SS2 为例，The Edge 在2020年点名 SS2/67 和 SS2/60 是最热的街。连街名都熟的经纪，通常也认识房东。把需求发给20个经纪，反而让人觉得你只是随便问问。
第三步：常去走街，多和人聊
- 每隔几个星期去一次，留意看起来经营吃力、在清货或缩短营业时间的店。
- 问隔壁店主有没有人要搬，他们比公众更早知道。
- 在你看中的单位两旁店家留下名片。
- 了解旧租户的情况。他们可能想连生意一起出顶，收顶手费，这也是一个入口，但请先读我们的 顶手费指南。
第四步：电话来之前就准备好
旺铺出现时，房东往往选第一个靠谱的租客，而不是出价最高的。事先准备：
- 公司文件和简短的业务介绍
- 押金资金：一般两至三个月租金作保证金，加一个月水电押金，连预付租金在内前期约需三至四个月租金（SPEEDHOME）
- 初步装修计划，第一天就能要求免租装修期
- 一位可以随时审阅租约的律师
第五步：开出房东容易答应的条件
房东重视确定性。较长的承诺租期、清楚的租金调整机制，或者适合该排的行业，有时和租金一样重要。一篇中文报道（9shares.my，可信度中等）提到，有些经营者为了前排铺位预付6至12个月租金，可见最好的排位竞争有多激烈。你不必照做，但一定要清楚、要快。
租金预算要抓多少？
根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），Damansara Utama SS21 一般月租叫价约 RM 11,000 至 RM 17,000，TTDI 约 RM 11,500 至 RM 23,000，Pavilion Bukit Jalil 与 Jalil Link 约 RM 8,500 至 RM 15,000。最好排位的私下铺位，租金可能落在区间顶端甚至更高。更多区域可看 店铺租金指数。
常见错误
- 等到现有租约只剩一个月才开始找。
- 只要一大堆选择，却不给明确需求。
- 房东要押金时还犹豫一个星期。
- 没有房东书面同意新租约，就先付顶手费。
如果想让我们把你放进某个商业区的名单，请通过 联系页面 发来你的需求。
作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。
常见问题
找没上广告的店要不要付经纪费？
遇到旺铺要多快决定？
可以直接找房东吗？
进旺排位一定要付顶手费吗？
旺区好铺，不会公开上网
本网站的店铺与价格都是市场范围，让你先了解各区行情。旺区的好铺通常还没挂横幅、还没上网就已经私下租出或卖出，我们只会优先推给已经联系过我们、告诉过我们需求的客户。如果你有意在旺区租、买或卖店铺，请直接 WhatsApp 我们，告诉我们地区、面积、预算和行业，一有合适的铺位就第一时间发给你。
免费选址建议：不确定你的品牌适合开在哪里？告诉我们你的行业、目标客群和预算，我们会按你的品牌定位，免费推荐最适合的商圈和街道。
免费选址建议