退租时要把店铺恢复原状吗？复原条款怎么看

如果租约里有复原条款，通常要。这个条款决定你搬走时是否要拆除自己的装修，把店铺按接手时的样子交还。没做完的复原工程，一般会从押金里扣，所以交还条件要在签约前写清楚，不要等到退租时才谈。

以上为一般资讯，不构成法律意见，实际责任以你的租约为准。

复原条款（reinstatement clause）说明租约最后一天店铺要交还成什么状态。每份租约写法差别很大，所以要逐句看。常见内容包括：

• 拆除租客自己装的隔间、天花、招牌和货架。
• 拆除后修补墙洞、地砖和墙面。
• 店面、铁卷门和门窗交还时要能正常使用。
• 封好或拆除加装的水管、煤气管和厨房排烟管。
• 清空打扫干净，交还钥匙和门卡。

有些租约会加上“正常损耗除外”（fair wear and tear excepted），意思是店铺自然老化不用你负责。也有租约写明业主可以选择保留部分装修，不要求拆除。这两点都会影响你的费用，一定要找出来。

餐厅、咖啡馆和面包店装的东西比零售店多很多。排烟管、隔油池、加装水位和厨房设备需要的电力升级，正是一间底楼店能不能做餐饮的关键（可参考排烟、三相电和水位）。如果条款要求全部拆掉，退租时的拆除工程可能是一笔不小的开支。

关键问题是：下一个租客会不会想要这些设施？一间已经可以做餐饮的底楼店，能吸引更多租客，所以不少业主愿意保留排烟和水位。这件事要在签约第一天谈，而不是最后一天。

马来西亚店铺押金一般是2至3个月租金的保证金，加1个月水电押金，连预付租金约3至4个月（SPEEDHOME，见我们的押金指南）。保证金就是业主用来抵扣欠租和损坏的钱，没完成的复原工程也包括在内。

建议在租约写明交还后多少天内退还押金，以及扣款要附上承包商报价。

大多数纠纷来自条文含糊和没有原状记录。签约前：

• 把复原、改装和押金三个条款一起看。
• 要求书面列明可以保留的设施（排烟、隔油池、水位、电力升级、厕所）。
• 如果没有“正常损耗除外”，要求加上。
• 交铺当天拍下每面墙、地板、天花、铁卷门和电表的照片和视频，并电邮给业主。
• 保存业主批准改装的书面文件。
• 记下接手时已存在的设施属于谁。

如果你是顶手接店，付了顶手费，要查清前租客的装修会不会变成你的复原责任。顶手费买不到租约本身，转让仍需业主书面同意（见店铺可以转租或转让吗）。

马来西亚商业租约一般要求提前3个月书面通知（LH Low & Associates）。好好利用这3个月，尽早问业主要全面复原，还是已经有新租客可能接手你的装修。在旺区，新租客常常在旧租客离开前就签好约，接手的餐饮业者可能很乐意保留现成厨房。你、业主和新租客三方签个协议，可以省下拆了又重装的费用。

拆除和修补可能要几个星期，承包商要早点约。租约通常要求在租期最后一天交铺，拖延可能要多付租金。

先看证据：租约条文、交铺照片和书面批准。要求业主列出逐项扣款和报价。很多分歧在双方对照照片后就解决了。如果金额大，先请律师看条款再同意。

• 租店前要看的8个租约条款
• 租客指南
• 店铺术语表

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。