租店前必看的8个租约条款（2026马来西亚）
2026年马来西亚租店前必看的8个条款：租期、加租、押金、用途、装修、维修、转让和终止。
简短答案
签店铺租约前，要检查八个条款：租期与续约、加租机制、押金、批准用途、装修与免租期、维修与还原、转让与分租，以及终止与通知。这些条款决定整个租期内这间店的真实成本。以上为一般资讯，并非法律意见。
8个条款一览
| # | 条款 | 要看什么 |
|---|---|---|
| 1 | 租期与续约 | 2+2 或 3+3、续约通知期限、续约是不是你的选择权 |
| 2 | 租金与加租 | 固定加幅或按市价，有没有上限 |
| 3 | 押金 | 金额、扣款权、退款期限 |
| 4 | 批准用途 | 写明你的行业、执照 |
| 5 | 装修与免租期 | 房东批准事项、免租期起算日 |
| 6 | 维修与还原 | 谁修什么、交还时的状况 |
| 7 | 转让与分租 | 同意规定、控制权变更 |
| 8 | 终止与通知 | 通知期、违约、提早退出 |
一、租期与续约
大部分店铺租约是 2+2 或 3+3。LH Low & Associates 指出，超过三年的固定租期，或连续约超过三年，可能被视为须按《国家土地法典》注册的租赁，所以短租期加续约权很常见。确认续约是你的选择权，而不是"视双方协议"，并把通知截止日记下来。详见 2+2 租约是什么意思。
二、租金与加租
看清楚每一期的租金、缴付日期，以及续约租金怎么定。固定加幅比开放式市价调整更容易规划。热门区域的波动可以很大。根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），SS2 八打灵再也 一般月租叫价约 RM 10,000 至 RM 17,000，Sunway Mentari 约 RM 8,500 至 RM 22,000。
三、押金
据 SPEEDHOME，一般押金是两至三个月租金的保证金加一个月水电押金，连预付租金前期约三至四个月租金。合约要列明哪些可以扣，以及房东要在几天内退款。例子见 押金指南。
四、批准用途
把行业写清楚，例如"售卖熟食的餐馆"，而不是笼统的"零售"。如果房东有限制，例如不准卖猪肉、不准卖酒，或同排不准开同类店，现在就要知道。也要确认这个单位能向市议会申请到你行业的执照。
五、装修与免租期
争取装修免租期，并且从交出空置单位那天起算，不是从签约日起算。记下房东批准的工程，例如排烟风管、招牌和屋顶工程。餐饮业请看 餐馆配套指南。
六、维修与还原
屋顶、结构、外墙和主要管线由谁修？内部装置由谁修？租约结束时要还原成空壳，还是可以留下装修？还原条款是押金纠纷的常见原因。交接时拍照并附在合约后。
七、转让与分租
分租和转让都需要房东事先书面同意，否则就是违约，付了顶手费也买不到租约。争取"不得无理拒绝同意"，以及可在集团公司内转让的权利。详见 分租与转让指南。
八、终止与通知
马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知（LH Low）。看清楚什么算违约、有几天时间补救，以及有没有提早退出权，例如执照申请不到时可以解约。
还要确认什么？
- 印花税。 RM 2,400 豁免已从2025年1月1日起取消，一至三年租期每 RM 250 年租付 RM 3，须在30天内盖印（SPEEDHOME）。见 印花税指南。
- 管理费、地税和门牌税。 哪一项由谁付。
- 保险。 房东的建筑保险，以及你的财物和公众责任保险。
- 招牌。 允许的大小和位置。
常见问题
店铺租约要请律师看吗？
店铺租约的免租期是什么？
租约里的还原条款是什么意思？
两年租期内房东可以加租吗？
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