马来西亚店铺租约的 2+2 是什么意思？

2+2 租约就是先租两年，期满后租客有权再续两年。在马来西亚很普遍，因为据 LH Low & Associates，超过三年的固定租期，或连续约加起来超过三年，可能被视为须按《国家土地法典》注册的租赁。最关键的是续约租金条款。以上为一般资讯，并非法律意见。

你也会看到 3+3、2+2+2 或 1+1，结构一样：一段固定租期，加一次或多次续约选择权。

根据《国家土地法典》，三年或以下的租约属于"豁免注册的租约"。更长的属于租赁，应在土地局注册，手续和费用都较多。LH Low 指出，连续约在内的总租期也可能有影响，所以房东和律师通常会仔细安排租期结构。你的合约怎样写，请让律师把关。

一般来说续约是租客的权利，前提是：

• 在合约规定的期限内发出书面通知
• 没有违约，例如没有欠租
• 接受合约定义的续约租金

错过通知日期，就可能失去续约权。签约当天就把截止日期记进日历。

这是最需要用力谈的条款。常见写法：

• 固定加幅，例如续约加10%。清楚，容易做预算。
• 按市价，容易起争议。若接受，要加上上限，以及争议时由独立估价师决定的机制。
• 双方另议，对租客最弱，几乎等于没有续约权。

餐饮业装修投入大，固定或有上限的加幅才能保护你的投资。根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），SS15 梳邦再也 一般月租叫价约 RM 9,500 至 RM 26,000，Sri Hartamas 约 RM 12,000 至 RM 18,000，按市价调整的话，波动可以很大。

马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知（LH Low）。续约通知和退租通知的期限可能不同，两者都要看清楚。

• 续约通知的确切期限
• 续约租金公式及上限
• 续约是否"条件相同"，包括是否还有下一次续约权
• 是否有提早终止权，罚则是什么
• 第二年不续约、或第四年结束时的还原责任
• 开始时的免租装修期

其他重点条款可看 租约条款检查清单，租期对印花税的影响见 印花税指南。

算是公平的折中。你不用一次承诺四年，生意做得好又有权留下。弱点是续约租金不确定，解决方法就是现在把公式谈好。装修周期长的行业，可在律师意见下争取 3+3。

可浏览 底楼店面，在 店铺租金指数 查看租金区间，在 术语表 查名词，或 联系我们。

以上为一般资讯，并非法律意见。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。