Apa Maksud Sewaan Kedai 2+2 di Malaysia?

Sewaan 2+2 ialah tempoh tetap dua tahun dengan opsyen untuk diperbaharui dua tahun lagi. Ia biasa di Malaysia kerana, menurut LH Low & Associates, tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlah tempoh melebihi tiga tahun, mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara. Klausa sewa pembaharuan ialah perkara paling penting. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Anda juga akan berjumpa 3+3, 2+2+2 atau 1+1. Strukturnya sama: tempoh tetap ditambah satu atau lebih opsyen.

Di bawah Kanun Tanah Negara, sewaan tiga tahun atau kurang ialah "tenancy exempt from registration" (penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran). Tempoh lebih panjang ialah pajakan yang sepatutnya didaftarkan di pejabat tanah, yang menambah kos dan formaliti. LH Low menyatakan bahawa jumlah tempoh termasuk pembaharuan boleh diambil kira, jadi pemilik dan peguam selalunya menstruktur tempoh dengan teliti. Cara perjanjian anda dirangka patut disemak oleh peguam anda.

Biasanya opsyen itu hak penyewa, dengan syarat anda:

• memberi notis bertulis dalam tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian
• tidak melanggar perjanjian, contohnya tiada tunggakan sewa
• menerima sewa pembaharuan seperti yang ditakrifkan

Terlepas tarikh notis dan anda mungkin kehilangan opsyen itu. Masukkan tarikh akhir dalam kalendar anda pada hari menandatangani.

Inilah klausa yang paling perlu dirunding. Versi biasa:

• Kenaikan tetap, contohnya 10% semasa pembaharuan. Jelas dan mudah dibajetkan.
• Kadar pasaran, yang mengundang perselisihan. Jika anda menerimanya, tambah had maksimum dan kaedah penyelesaian pertikaian, seperti penilai bebas.
• Akan dipersetujui bersama, yang lemah bagi penyewa kerana hampir sama dengan tiada opsyen langsung.

Bagi perniagaan makanan yang berbelanja besar untuk ubah suai, kenaikan tetap atau berhad melindungi pelaburan anda. Berdasarkan analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran), sewa biasa yang diminta di hab seperti SS15 Subang Jaya ialah RM 9,500 hingga RM 26,000 sebulan dan di Sri Hartamas RM 12,000 hingga RM 18,000, jadi semakan kadar pasaran yang terbuka boleh membawa perubahan besar.

Sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis tiga bulan (LH Low). Semak kedua-dua notis untuk memperbaharui dan notis untuk keluar, kerana tarikh akhirnya mungkin berbeza.

• Tempoh notis pembaharuan yang tepat
• Formula sewa pembaharuan dan apa-apa had maksimum
• Sama ada pembaharuan dibuat atas "syarat yang sama", termasuk atau tidak opsyen untuk tempoh seterusnya
• Hak penamatan awal, jika ada, dan penaltinya
• Kewajipan pengembalian asal di akhir tahun 2 jika anda tidak memperbaharui, dan di akhir tahun 4
• Tempoh bebas sewa untuk ubah suai di permulaan

Senarai semak klausa perjanjian sewa kami merangkumi klausa utama lain, dan panduan duti setem kami menerangkan bagaimana tempoh sewaan mempengaruhi duti setem.

Ia jalan tengah yang adil. Anda tidak perlu komited empat tahun, dan anda kekal berhak untuk terus menyewa jika kedai berjaya. Kelemahannya ialah ketidakpastian sewa semasa pembaharuan, yang boleh diatasi dengan merunding formulanya sekarang. Untuk ubah suai jangka panjang, minta 3+3 mengikut nasihat peguam anda.

Cari unit di kedai tingkat bawah, semak julat di indeks sewa kedai, rujuk istilah di glosari, atau hubungi kami.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.