8 Klausa Perjanjian Sewa Kedai yang Wajib Disemak (Malaysia 2026)
8 klausa perjanjian sewa kedai yang penyewa di Malaysia wajib semak pada 2026: tempoh, kajian sewa, deposit, kegunaan, ubah suai, pembaikan dan penamatan.
Jawapan ringkas
Sebelum menandatangani perjanjian sewa kedai, semak lapan klausa: tempoh dan pembaharuan, kajian semula sewa, deposit, kegunaan dibenarkan, ubah suai dan tempoh bebas sewa, pembaikan dan pemulihan premis, pindah milik dan sewa semula, serta penamatan dan notis. Klausa inilah yang menentukan kos sebenar kedai sepanjang tempoh sewaan. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.
8 klausa secara ringkas
| # | Klausa | Apa yang perlu dicari |
|---|---|---|
| 1 | Tempoh dan pembaharuan | 2+2 atau 3+3, tempoh notis pembaharuan, sama ada pembaharuan ialah pilihan anda |
| 2 | Sewa dan kajian semula sewa | Kenaikan tetap atau kadar pasaran, ada had atau tidak |
| 3 | Deposit | Jumlah, hak potongan, tarikh akhir pemulangan |
| 4 | Kegunaan dibenarkan | Jenis perniagaan anda ditulis dengan tepat, lesen |
| 5 | Ubah suai dan tempoh bebas sewa | Kelulusan pemilik, tarikh mula tempoh bebas sewa |
| 6 | Pembaikan dan pemulihan premis | Siapa membaiki apa, keadaan semasa diserahkan semula |
| 7 | Pindah milik dan sewa semula | Peraturan persetujuan, pertukaran kawalan syarikat |
| 8 | Penamatan dan notis | Tempoh notis, keingkaran, keluar awal |
1. Tempoh dan pembaharuan
Kebanyakan sewaan kedai ialah 2+2 atau 3+3. LH Low & Associates menyatakan bahawa tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlah tempoh melebihi tiga tahun, mungkin dianggap sebagai pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara. Sebab itulah tempoh pendek dengan opsyen pembaharuan begitu biasa. Pastikan pembaharuan ialah pilihan anda, bukan "tertakluk kepada persetujuan", dan catat tarikh akhir notis dalam diari. Lihat apa maksud sewaan 2+2.
2. Sewa dan kajian semula sewa
Semak sewa bagi setiap tempoh, bila ia perlu dibayar, dan bagaimana sewa pembaharuan ditetapkan. Kenaikan tetap lebih mudah dirancang berbanding kajian semula ikut kadar pasaran terbuka. Di hab yang sibuk, perbezaannya boleh besar. Berdasarkan analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran), sewa tawaran biasa ialah RM 10,000 hingga RM 17,000 sebulan di SS2 Petaling Jaya dan RM 8,500 hingga RM 22,000 di Sunway Mentari.
3. Deposit
Menurut SPEEDHOME, deposit biasa ialah dua hingga tiga bulan sewa sebagai deposit sekuriti ditambah satu bulan untuk deposit utiliti, iaitu kira-kira tiga hingga empat bulan sewa di depan termasuk sewa pendahuluan. Pastikan perjanjian menyenaraikan apa yang boleh dipotong dan berapa hari pemilik diberi untuk memulangkan deposit. Panduan deposit kami ada contohnya.
4. Kegunaan dibenarkan
Tulis jenis perniagaan anda dengan tepat, contohnya "restoran menghidangkan makanan yang dimasak" dan bukan sekadar "runcit". Jika pemilik ada sekatan, seperti tiada babi, tiada alkohol atau tiada perniagaan bersaing dalam deretan yang sama, anda perlu tahu sekarang. Sahkan bahawa unit itu boleh dilesenkan untuk perniagaan anda oleh pihak berkuasa tempatan.
5. Ubah suai dan tempoh bebas sewa
Minta tempoh bebas sewa untuk kerja ubah suai dan pastikan ia bermula pada serahan milikan kosong, bukan pada tarikh tandatangan. Rekodkan kerja yang diluluskan pemilik, seperti saluran ekzos, papan tanda dan kerja bumbung. Untuk perniagaan makanan, baca panduan servis restoran kami.
6. Pembaikan dan pemulihan premis
Siapa yang membaiki bumbung, struktur, dinding luar dan servis utama? Siapa pula yang membaiki kelengkapan dalaman? Di akhir sewaan, adakah anda perlu memulangkan kedai dalam keadaan kosong asal (bare shell), atau boleh tinggalkan kelengkapan? Pemulihan premis kerap menjadi punca pertikaian deposit. Lampirkan gambar unit semasa serahan kunci.
7. Pindah milik dan sewa semula
Sewa semula dan pindah milik memerlukan persetujuan bertulis pemilik terlebih dahulu. Tanpanya anda melanggar perjanjian, dan membayar goodwill tidak bermakna anda membeli sewaan. Minta persetujuan yang "tidak akan ditahan secara tidak munasabah" dan hak memindahkan sewaan dalam kumpulan syarikat anda. Baca lanjut dalam panduan sewa semula dan pindah milik kami.
8. Penamatan dan notis
Sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis tiga bulan (LH Low). Semak apa yang dikira sebagai keingkaran, berapa hari anda diberi untuk membetulkan pelanggaran, dan sama ada ada hak keluar awal, contohnya jika lesen anda ditolak.
Apa lagi yang perlu disahkan?
- Duti setem. Pengecualian RM 2,400 telah dimansuhkan mulai 1 Januari 2025; bagi tempoh satu hingga tiga tahun kadarnya RM 3 bagi setiap RM 250 sewa tahunan, dan setem perlu dibuat dalam tempoh 30 hari (SPEEDHOME). Lihat panduan duti setem kami.
- Caj perkhidmatan, cukai tanah dan cukai taksiran. Siapa yang membayar setiap satu.
- Insurans. Insurans bangunan pemilik serta perlindungan kandungan dan liabiliti awam anda.
- Papan tanda. Saiz dan kedudukan yang dibenarkan.
Bagaimana menggunakan senarai semak ini?
- Minta draf perjanjian sebelum membayar deposit cengkeram jika boleh, atau pastikan deposit itu boleh dipulangkan jika terma tidak dipersetujui.
- Tandakan setiap satu daripada lapan klausa sebagai dipersetujui, perlu dirunding atau tidak boleh diterima.
- Minta peguam menyemak draf akhir.
- Simpan salinan yang ditandatangani, sijil setem dan gambar serahan kunci bersama-sama.
Cari istilah dalam glosari, bandingkan sewa di indeks sewa kedai, atau hubungi kami jika anda mahu pandangan kedua tentang sesuatu tawaran.
Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Perlukah saya minta peguam semak perjanjian sewa kedai?
Apa itu tempoh bebas sewa dalam perjanjian sewa kedai?
Apa maksud pemulihan premis (reinstatement) dalam perjanjian sewa?
Bolehkah pemilik naikkan sewa dalam tempoh sewaan 2 tahun?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.