吉隆坡与雪兰莪店屋出租：首次租店完整指南（2026）

对新创业者来说，店屋租金往往是最大的固定开支。你选的单位会直接影响人流、能申请的执照，以及多久才能回本。这篇指南按照你实际会遇到的顺序，回答第一次在吉隆坡和雪兰莪租店的人最常问的问题。

店屋（马来文 rumah kedai 或 kedai）是排屋式的商业建筑，一般为2至4层，底楼是店面。每一层通常可以分开出租，而这篇指南主要针对底楼店面，也就是靠路过客人做生意的那一层。

巴生谷店屋的常见特点：

• 门面与深度：很多中间单位门面约20至22尺、深约70至80尺，但每个项目不同，签约前一定要核对实际面积。
• 底楼店面：面向马路、有五脚基，曝光度最高，租金通常也最贵。
• 角头间：多出侧面门面和招牌位置，租金一般较高。

店屋多集中在成熟商业中心，例如梳邦再也 USJ 的 Taipan 商业中心和 Southgate 商业中心，也分布在老市区与新兴住宅区。

大部分首次租店的人都会经过以下8个步骤。越前面的步骤越不能省，否则后面代价更大。

1. 列出需求：客群、面积、电力负荷、水管与排水、厨房排烟、停车位和预算。
2. 筛选地区：按客群选旺区（见下表）。
3. 不同时段实地看店：平日午餐、平日晚上和周末各去一次，看真实人流。
4. 确认批准用途：向屋主或中介确认单位能合法经营你的行业，餐饮、诊所、药房、自助洗衣和娱乐业尤其要问清楚。
5. 谈妥 Letter of Offer：租金、押金、租期、续约权和免租装修期。
6. 签约并盖印花：在规定期限内通过 LHDN 的 STAMPS 系统缴付印花税。
7. 按规定装修：需要时向市议会申请装修和招牌准证。
8. 申请执照后开业：营业场所执照、招牌执照，以及行业所需的其他批准。

月租主要取决于地区、门面、单位状况和商业中心是否成熟，所以没有统一价格。真正要先算清楚的是开业前要准备的现金，通常是几个月租金再加上装修费。

服务税资料来源：皇家关税局 MySST 网站（2026年7月19日更新）、财政部2026年1月5日文告，以及 L&Co 对关税局《出租与租赁服务指南》第二版的整理（2026年6月5日）。以上为一般资讯，并非税务建议。

一个简单原则：主要道路旁、成熟商圈的底楼单位，租金会比同一排的内排单位高。想知道某个地区目前的叫价，可以 WhatsApp MCE，我们会提供合作屋主的最新租金。

看顾客怎么找到你。靠路过客人的生意要选底楼。

• 底楼店面：咖啡馆、珍珠奶茶与甜品连锁、麻辣香锅与火锅、便利店、药房、诊所、面包店、自助洗衣、手机店。
• 角头间：需要两面曝光和大招牌的品牌。
• 适合餐饮的单位：已有隔油池、排烟管道或已批准餐饮用途的单位，可以省下不少时间和费用。

每个地区的客群不同。要选客人已经在那里生活、上班或读书的地方，而不是租金最便宜的地方。

更多地区可从吉隆坡店铺出租页面浏览。

马来西亚没有专门的零售租赁法，租约本身就是你最主要的保障，签名前一定要逐条看清楚。

重点条款：

• 租期与续约权：商业租约常见为2年或3年，并附带按约定价或市价续租的选择权。
• 免租装修期：争取在起租前有时间装修。
• 允许用途：必须与你的行业完全一致。
• 维修责任：屋顶漏水、结构问题和冷气由谁负责。
• 还原条款：退租时是否要恢复原状。
• 转让与分租：如果日后可能顶让生意，这一条非常重要，详见我们的顶让店铺指南。
• 提前解约：双方的罚款和通知期。
• 招牌权利：招牌可以挂在哪里、尺寸多大。

加盟商还要让租期配合加盟合约年限，原因可参考我们的加盟选址指南。

租约通过 LHDN 的 STAMPS 系统在线盖印花：提交资料、缴税、下载印花证明。按惯例由租客支付，但租约也可以另行约定。

1. 在 STAMPS 网站注册户口。
2. 填写租约资料：双方名称、租金、租期。
3. 缴付系统核算的印花税。
4. 下载印花证明，与租约一起保存。

记得在签约后的规定期限内办理，逾期可能被罚款，而未盖印花的租约在补盖之前，一般不能作为法庭证据。最新税率请以 LHDN 公布为准。