新城镇的店屋，适合新生意去租吗？

新城镇的店屋，只有在顾客已经住进去的情况下才值得租。低租金和长免租期有帮助，但不会自己变出人流。如果商业区周边的房子已有人住、店面面向主要进出道路、第一批带人流的店已经开张，新生意可以跟着城镇一起成长；如果一排店有一半还拉着铁门，就等一等，或改选成熟商业区。

发展商是跟着住宅分期建店屋的。最初几年店比顾客多，业主只好减租来填满单位。全国数据说明了这个情况：NAPIC 报道2023年有6,233个滞销店屋单位，总值 RM 53.9亿。新城镇的店，不会自动变成旺铺。

相比之下，接近满租的成熟商业区租金较坚挺。以下数据来自 MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）：

较年轻或规模较大的城镇租金较低，反映的是租户要多承担的时间和风险。

• 租金低、条件好：业主比较愿意给装修免租期，续约时加租也比较温和。
• 先到先得：新城镇里第一间好的咖啡店、诊所或药房，可能成为几千户人家的首选。
• 单位任你挑：在 SS2 永远租不到的角头或大路单位，这里可能就有。
• 建筑较新：电线较新、后巷较宽、车位有规划。

• 人流慢：城镇要住满，可能需要好几年。
• 邻居空置：一整排空店晚上看起来不安全，也吸引不了人。
• 车流改变：新路和大道出口可能改变顾客开车的路线。
• 后来的竞争：城镇成熟后，连锁品牌进场，租金也会上涨。
• 业主分散：每间店的业主可能不同，行业组合没人统筹。

到现场用这份清单：

• 住宅入住率：晚上8点，数一数最近几期住宅亮灯的窗户和门口的车。
• 店面开业率：你那一排和对面那一排，有几间已经在营业？
• 带人流的店开了没：有没有银行、药房、99 Speedmart、Mr DIY 或旺的餐馆？The Edge 报道 99 Speedmart 一般在至少有1,500户人家的地方开店，所以它进驻是很好的信号。
• 出入道路：你的店是不是面向住户每天进出的那条路？
• 学校与社区：学校、宗教场所和公园，每天都会带来人流。
• 未来供应：问发展商或市议会，后面还有几期店屋要建。

以外卖为主的概念表现较好，因为在路过人流起来之前，城镇里的住户已经可以送达。ZUS Coffee 表示约70%营业额来自外卖和自取，说明品牌可以很大程度依赖外卖。

• 要求和装修时间相符的免租装修期，可参考店面免租期可以谈多久。
• 争取阶梯式租金：第一年较低，第二年再调高。
• 租期维持2年加2年，城镇发展不如预期时可以离开。
• 续约权要白纸黑字写明，并设定加租上限。

想比较巴生谷各区价位，可看店面租金指数；想听我们对某个城镇某一排店的看法，欢迎联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。