租店面可以谈到多长的免租期？

在马来西亚租店面，免租期是谈出来的，没有固定标准。在租户排队的旺区，业主很容易租出去，你可能只拿到很短的装修期，甚至没有。在生意较慢的街或新城镇，就可以要求多一些。最清楚的公开参考，是 EdgeProp 2021年报道：行动管制令经济低迷期间，业主给出2至3个月免租。

免租期（也叫装修期）是让你在开业前装修的那几个星期。押金照付、租约照签，只是月租晚一点开始算。餐饮业的装修期最长，因为厨房要做抽风、隔油池、水管，还要等市议会检查。

像 SS2 八打灵这样的商业区，The Edge 在2020年报道出租率"接近100%"，"要租到好店面不容易"。中文媒体 9shares.my 报道，有些业者为了前排店预付6至12个月租金。在这种市场，开口要长免租期，店面可能就被下一个租户拿走。不如把重点放在合理的交店日期，以及能不能提早进场装修。

同一排有几间空店时，业主每空一个月就亏一个月，免租期比较容易谈。我们数据里租金区间较宽或较低的商业区，例如 Damansara Uptown（每平方尺 RM 4.70 至 RM 9.00）或 Bandar Kinrara（RM 2.90 至 RM 4.40），内排单位的业主通常比较有弹性。资料来源：MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）。也可参考新城镇店屋值不值得租。

EdgeProp 在2021年（行动管制令期间）报道，SS2 一间从二月底就空置的底楼叫价 RM 8,000，叫价租金下跌5%至10%，业主给出2至3个月免租。即使是旺铺，低迷时期也照样租得出去，只是条件变软。这是本地最清楚的证据，说明需求下滑时业主会让步到什么程度。

1. 带装修时间表。 请装修师傅给你一页时间表（设计、审批、施工、检查），你的要求就有根据。
2. 早点提。 在付订金之前，就写进出租意向书（letter of offer）。
3. 用条件交换。 愿意承诺较长租期，或第二年租金稍高，换取多一点免租期。
4. 折中。 业主不肯给长免租，就要求装修期间半租。
5. 要求提早拿钥匙。 在免租期开始计算前就能进场，价值可能等于多一个月。

• 免租期的起止日期，以及正式起租日。
• 免租期间要不要付管理费、地税或水电。
• 如果市议会审批延误、而不是你的错，怎么处理。
• 提早解约的话，免租期要不要补回。
• 交店时的单位状况（电力规格、水、铁闸、厕所）。

别忘了其他前期费用：SPEEDHOME 指押金一般为2至3个月租金，加1个月水电押金，连同预付租金，前期合计约3至4个月租金。签约后30天内也要盖印花税，相关用语可查词汇表。

想在谈底楼店面条件时有人帮忙，欢迎联系我们。

以上为一般资讯，并非法律意见。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。