整间店屋怎么出租最好？整栋给一个租客，还是底楼单独出租

要看你这栋店屋的价值落在哪里。在热门商圈，底楼占了大部分租金，所以底楼单独出租，总收入往往最高。整栋租给一个租客，只有一份租约、一张租金支票、空档较少，但所有收入都押在一个租客身上。要比较总租金、预计空置和你愿意花多少管理功夫，再做决定。

因为零售租客付钱买的是临街曝光。The Edge 在2020年报道，八打灵再也SS2的底楼月租 RM 8,000 至 12,000，楼上只有 RM 1,200 至 3,000。在白沙罗再也（Damansara Jaya），内街底楼叫价 RM 5,000 至 6,000，大路底楼 RM 7,500 至 8,000，整间角头店屋 RM 12,000 至 15,000。整栋的租金确实比单租底楼高，但底楼才是引擎。

我们的广告数据从另一个角度显示同样规律：面积越大，每平方尺租金越低。

MCE 分析近期房产网站广告，2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，已剔除诱饵和重复广告，取叫价中间一半。以上为叫价，不是成交租金。

整栋租给一个租客，等于把楼上楼层“批发价”卖出。这仍然可能是对的决定，只是你要知道代价有多少。

• 租客真的用到每一层。 超市、楼上有用餐区的餐厅、诊所或带仓储的展示厅，可能需要整栋，也愿意付好价钱。
• 整栋只有一个入口。 楼上没有独立楼梯或通道，不动工程很难分开出租。
• 你想少管理。 一个租客付账单、负责室内维修、申请执照，续约也只有一份。
• 租客实力强。 有实力的经营者签长约，整栋店屋融资或出售都比较容易。

• 底楼抢手。 几个零售租客争你的临街店面时，可以按底楼市价出租，其余部分另外收租。
• 楼上有独立出入口。 有独立楼梯和门口，各部分可以分开出租和使用。
• 你想分散风险。 一个租客离开，其他部分仍有收入。

从整栋投资角度，楼上楼层在底楼之外带来额外租金；重点是底楼要按自己的零售价值定价，不要被平均拉低。

• 更多租约和续约，各有通知期和印花税。
• 更多空置次数，各部分可能在不同时间空出来。
• 共用设施，要分开电表水表，订清楚楼梯、招牌和垃圾的规则。
• 每个租客各自的押金和记录。
• 可能要动工做独立通道，需要批准。

两种方式各算一年收入，再扣掉可能的损失。

两种方案都可以放进租金回酬计算器，加入空置月数、地税、门牌税和维修费。扣掉实际空置后净收入较高的，通常就是答案。

无论选哪种，条款都要严谨。固定租期超过3年（或连续约总共超过3年），可能被视为需要根据国家土地法典注册的租赁，所以“2+2”很常见（LH Low & Associates）。整栋租客想签长约时，要问律师。还要写明整栋租客分租楼层必须得到你的书面同意，不然你会失去对使用者的控制（见店铺可以转租或转让吗）。

在底楼很快就能再租出的成熟商圈，业主通常把底楼单独按临街市价出租最划算。在较冷清的街道，或建筑只有一个入口而租客要整栋，一个实力强的租客可能更稳定。底楼怎么定价，可参考店铺应该叫多少租金或业主页面。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。