Pemilik rumah kedai penuh: sewa kepada seorang atau asingkan tingkat bawah?

Bergantung pada di mana nilai bangunan anda. Di pusat komersial yang sibuk, tingkat bawah menjana sebahagian besar sewa, jadi menyewakannya sendiri sering memberi jumlah pendapatan tertinggi. Menyewakan seluruh bangunan kepada seorang penyewa bermakna satu perjanjian, satu bayaran sewa dan kurang tempoh kosong, tetapi semua pendapatan bergantung pada seorang penyewa. Bandingkan jumlah sewa, jangkaan kekosongan dan usaha pengurusan.

Kerana pendedahan ke jalan ialah apa yang dibayar oleh penyewa runcit. The Edge melaporkan pada 2020 bahawa tingkat bawah di SS2 disewa RM 8,000 hingga 12,000 sebulan, manakala tingkat atas hanya RM 1,200 hingga 3,000. Di Damansara Jaya, tingkat bawah jalan dalam diminta RM 5,000 hingga 6,000, tingkat bawah menghadap jalan utama RM 7,500 hingga 8,000, dan rumah kedai lot tepi penuh RM 12,000 hingga 15,000. Seluruh bangunan memang memperoleh lebih, tetapi tingkat bawah ialah enjinnya.

Data iklan kami menunjukkan corak yang sama: sewaan lebih besar lebih murah setiap kaki persegi.

Analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta. Sewa diminta, bukan sewa ditandatangani.

Apabila seluruh bangunan disewa kepada seorang penyewa, anda sebenarnya menjual tingkat atas pada diskaun pukal. Itu masih boleh menjadi keputusan betul; anda cuma perlu tahu harganya.

• Penyewa benar-benar menggunakan setiap tingkat. Pasar raya, restoran dengan ruang makan di atas, klinik atau bilik pameran dengan stor mungkin perlukan seluruh bangunan dan sanggup membayar.
• Bangunan berkongsi satu pintu masuk. Jika tiada tangga atau akses berasingan ke atas, memecahkan sewaan mungkin tidak praktikal.
• Anda mahu kurang pengurusan. Seorang penyewa membayar bil, menguruskan pembaikan dalaman dan lesen majlis. Satu perjanjian untuk diperbaharui.
• Penyewa kukuh. Tempoh panjang daripada pengusaha mantap memudahkan pembiayaan atau penjualan bangunan.

• Tingkat bawah sangat diminati. Jika beberapa penyewa runcit bersaing untuk muka kedai anda, sewakan pada sewa penuh tingkat bawah dan kekalkan bahagian lain sebagai pendapatan berasingan.
• Tingkat atas ada akses sendiri. Tangga dan pintu masuk berasingan membolehkan setiap bahagian disewa dan digunakan sendiri.
• Anda mahu sebarkan risiko. Jika seorang penyewa keluar, sebahagian bangunan masih menjana pendapatan.

Dari sudut pelaburan bangunan penuh, tingkat atas menambah pendapatan sewa di atas tingkat bawah; yang penting, tingkat bawah perlu dinilai berdasarkan nilai runcitnya sendiri, bukan dipuratakan.

• Lebih banyak perjanjian dan pembaharuan, masing-masing dengan notis dan duti setem.
• Lebih banyak kekosongan. Setiap bahagian boleh kosong pada masa berbeza.
• Perkhidmatan dikongsi. Meter elektrik dan air berasingan, peraturan jelas untuk tangga, papan tanda dan sampah.
• Deposit dan rekod berasingan untuk setiap penyewa.
• Kerja ubah suai untuk akses berasingan, yang memerlukan kelulusan.

Kira pendapatan tahunan untuk kedua-dua cara, kemudian tolak apa yang mungkin hilang.

Masukkan kedua-dua versi ke dalam kalkulator hasil sewa, yang membolehkan anda menambah bulan kosong, cukai tanah, cukai taksiran dan penyelenggaraan. Pilihan dengan angka bersih lebih tinggi selepas kekosongan realistik biasanya menang.

Tempoh tetap melebihi 3 tahun (atau pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi 3 tahun) mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara, sebab itu "2 + 2" biasa (LH Low & Associates). Tanya peguam jika penyewa seluruh bangunan mahukan tempoh panjang. Pastikan sebarang sewaan semula tingkat oleh penyewa memerlukan persetujuan bertulis anda (lihat bolehkah anda menyewakan semula atau memindahkan sewa kedai).

Di pusat komersial matang di mana tingkat bawah cepat disewa semula, pemilik biasanya paling untung menyewakan tingkat bawah sendiri pada sewa penuh. Di jalan lebih sunyi, atau jika bangunan hanya ada satu pintu masuk dan penyewa mahukan semuanya, seorang penyewa kukuh mungkin pilihan lebih stabil. Untuk menetapkan sewa tingkat bawah, lihat berapa sewa patut diminta atau halaman tuan rumah.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.