Berapa Sewa Patut Diminta Untuk Lot Kedai Anda? (2026)
Tetapkan sewa yang realistik untuk lot kedai anda di Lembah Klang berdasarkan julat harga 2026, penanda aras sekaki persegi dan ciri yang wajarkan premium.
Jawapan ringkas
Buat penanda aras dengan pusat komersial anda sendiri, bukan seluruh Lembah Klang. Ambil separuh tengah sewa terkini yang diminta untuk kedai tingkat bawah yang serupa, letakkan unit anda dalam julat itu berdasarkan saiz dan ciri, dan hanya laraskan apabila ada bukti. Harga terlalu tinggi lebih merugikan dalam bulan-bulan kosong berbanding kerugian sewa akibat harga sedikit rendah.
Di mana mencari penanda aras yang adil?
Sewa yang diminta berbeza dengan ketara antara pusat komersial, jadi purata seluruh bandar boleh mengelirukan. Jadual di bawah menunjukkan separuh tengah sewa terkini yang diminta untuk kedai tingkat bawah (analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini, Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran). Sewa yang diminta bukan sewa yang dimeterai, tetapi ia menunjukkan di mana persaingan berada.
| Pusat komersial | Sewa diminta (RM/bulan) | RM sekaki persegi | Iklan |
|---|---|---|---|
| Bangsar Baru (Jalan Telawi) | 18,000 hingga 25,000 | 9.5 hingga 12.2 | 29 |
| SS2 Petaling Jaya | 10,000 hingga 17,000 | 4.8 hingga 9.1 | 78 |
| Damansara Utama (SS21) | 11,000 hingga 17,000 | 5.9 hingga 9.7 | 52 |
| SS15 Subang Jaya | 9,500 hingga 26,000 | 5.4 hingga 8.5 | 81 |
| TTDI | 11,500 hingga 23,000 | 5.8 hingga 9.1 | 32 |
| Bandar Puteri Puchong | 8,000 hingga 17,500 | 3.8 hingga 6.5 | 127 |
| Bandar Menjalara | 6,900 hingga 10,000 | 3.9 hingga 5.6 | 69 |
| Kepong Baru | 5,800 hingga 9,000 | 3.2 hingga 5.0 | 51 |
Sri Petaling tidak disenaraikan kerana iklannya bercampur antara bangunan penuh dan kedai tunggal, jadi julat yang adil sukar dibaca; tanya MCE untuk unit setanding di sana. Untuk pusat komersial yang tiada dalam senarai, semak indeks sewa kedai atau halaman pusat berkenaan.
Bagaimana meletakkan kedai anda dalam julat itu?
Gunakan sewa sekaki persegi untuk membandingkan unit berlainan saiz, kemudian laraskan ikut ciri. Pendekatan pemarkahan yang mudah:
| Ciri | Kesan kepada sewa yang diminta |
|---|---|
| Lot tepi atau lot hujung dengan dua muka | Ke arah hujung atas julat |
| Menghadap jalan utama atau deretan prima | Ke arah hujung atas |
| Berhampiran stesen LRT/MRT dan tempat letak kereta | Naik |
| Penyewa utama yang kuat dalam deretan sama (bank, farmasi, 99 Speedmart, Mr DIY) | Naik |
| Elektrik 3 fasa, laluan ekzos, air sedia untuk F&B | Naik, meluaskan kumpulan penyewa |
| Jalan dalam, kurang kelihatan | Ke arah hujung bawah |
| Ubah suai lama perlu dibuang, muka hadapan usang | Turun, atau tawarkan masa ubah suai |
| Tingkat bawah yang sangat besar | Sewa sekaki persegi biasanya turun apabila saiz bertambah |
Iklan sebenar menunjukkan betapa besarnya jurang itu. Di SS15, satu lot tepi tingkat bawah 1,800 kps meminta RM 24,000 (kira-kira RM 13.33 sekaki persegi) manakala satu lot tengah disenaraikan pada RM 6,500 (kira-kira RM 3.69 sekaki persegi); ini harga yang diminta dengan saiz dan ubah suai berbeza, tetapi premium lot tepi jelas kelihatan. Di Damansara Jaya, tingkat bawah di jalan dalam ditawarkan pada RM 5,000 hingga RM 6,000, menghadap jalan utama RM 7,500 hingga RM 8,000, dan satu lot tepi penuh RM 12,000 hingga RM 15,000.
Adakah tingkat bawah benar-benar menanggung sewa?
Ya. The Edge melaporkan pada 2020 bahawa tingkat bawah di SS2 disewa pada RM 8,000 hingga RM 12,000, yang menunjukkan premium yang dibawa oleh muka hadapan dan pelanggan masuk. Jika anda memiliki rumah kedai penuh, letakkan harga tingkat bawah berdasarkan nilai runcitnya. Memiliki rumah kedai penuh bermakna tingkat atas menambah pendapatan sewa.
Bagaimana dengan meminta tinggi dan berunding turun?
Sedikit ruang rundingan adalah biasa, tetapi penyewa menapis ikut harga dalam talian. Kedai yang disenaraikan jauh di atas jalannya akan dilangkau sebelum sesiapa menelefon. Ingat kitaran notis tiga bulan (LH Low & Associates): setiap bulan kosong menelan sebulan penuh sewa yang sepatutnya diperoleh dengan harga yang sedikit rendah.
Syarat mana yang sama penting dengan angka sewa?
- Struktur tempoh. "2 + 2" lazim di Malaysia kerana tempoh tetap melebihi tiga tahun mungkin perlu didaftarkan sebagai pajakan di bawah Kanun Tanah Negara (LH Low).
- Deposit. SPEEDHOME menyatakan deposit sekuriti 2 hingga 3 bulan ditambah 1 bulan deposit utiliti adalah kebiasaan.
- Kenaikan berperingkat. Kenaikan tetap semasa pembaharuan memberi kepastian kepada kedua-dua pihak.
- Sekatan jenis perniagaan. Di deretan yang kuat, pemilik boleh memilih jenis perniagaan. Satu lot tepi tingkat bawah di Cheras Jaya pada RM 13,000 sebulan mengiklankan keutamaan kepada penyewa farmasi, kedai serbaneka, francais kopi atau mamak dengan tempoh minimum 2 hingga 3 tahun.
Nyatakan sama ada cukai perkhidmatan termasuk. Mulai 1 Januari 2026, cukai perkhidmatan ke atas sewa ialah 6%, turun daripada 8%, bagi pemilik yang berdaftar dengan Kastam; pendaftaran wajib apabila sewa bercukai mencecah RM 1 juta dalam 12 bulan. Caj utiliti yang anda bilkan kepada penyewa menjadi sebahagian daripada sewa bercukai, walaupun pada harga kos, manakala utiliti yang dibayar terus oleh penyewa kepada pembekal tidak dicukai. Penyewa PKS dengan jualan bawah RM 1.5 juta mungkin dikecualikan selepas mendaftar di MyPMK, jadi nyatakan dalam surat tawaran sama ada sewa itu sebelum atau selepas cukai. Baca lanjut tentang cukai perkhidmatan ke atas sewa kedai. Sumber: Jabatan Kastam Diraja Malaysia, MySST (dikemas kini 19 Julai 2026); kenyataan MOF 5 Jan 2026; ringkasan L&Co tentang Panduan Perkhidmatan Sewaan dan Pajakan Kastam edisi ke-2 (5 Jun 2026). Ini maklumat umum, bukan nasihat cukai.
Senarai semak harga ringkas
- Dapatkan julat pusat komersial dari halaman kawasan kami atau halaman pusat berkenaan
- Tukar kepada sewa sekaki persegi dan bandingkan unit di jalan yang sama
- Nilai ciri unit anda dengan jujur
- Tentukan sewa minimum anda dan tawaran tempoh ubah suai sebelum tontonan
- Semak semula selepas 6 hingga 8 minggu jika tontonan lemah
Perlukan semakan harga untuk unit tertentu? Bercakap dengan kami.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Patutkah saya letak harga ikut sekaki persegi atau jumlah bulanan?
Adakah sewa yang diminta sama dengan sewa yang dimeterai?
Bolehkah saya minta sewa lebih tinggi untuk kedai yang sedia F&B?
Berapa kerap saya patut menyemak semula sewa yang diminta?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.