我的店铺该叫多少租金？2026年巴生谷底楼行情参考

要和自己所在的商业区比，不是和整个巴生谷比。先找出类似底楼店铺近期叫价的中间一半，按面积和条件把你的铺位放进区间，有证据才往上调。叫太高空几个月的损失，远大于叫低一点少收的租金。

不同商业区的叫价差距很大，全巴生谷平均价没有参考意义。下表为底楼店铺近期叫价的中间一半（MCE 对近六个月房产网站广告的分析，2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）。叫价不等于成交价，但能看出竞争对手在哪个价位。

大城堡 Sri Petaling 的广告混杂整栋楼和单间店铺，难以得出合理区间，所以没有列入；当地可比单位请询问 MCE。表里没有的地区，可以看店铺租金指数或相关商业区页面。

不同面积先换算成每平方尺来比较，再按条件加减：

实际广告显示差距可以很大。SS15 一间1,800平方尺的角头底楼叫价 RM 24,000（约每平方尺 RM 13.33），同区一间中间铺只叫 RM 6,500（约每平方尺 RM 3.69）；两者面积和装修不同，都是叫价，但角头溢价很明显。Damansara Jaya 内街底楼约 RM 5,000 至 6,000，大路边 RM 7,500 至 8,000，整间角头 RM 12,000 至 15,000。

是的。The Edge 在2020年报道，SS2 底楼月租 RM 8,000 至 12,000，可见底楼零售价值远高于其他楼层。如果你拥有整间店屋，底楼应按零售价值定价。整间店屋的楼上楼层也能带来额外租金。

留一点议价空间很正常，但租客在网上是按价格筛选的。叫价远高于同街的铺位，根本没人打电话来。别忘了三个月的通知周期（LH Low & Associates）：每空一个月，就少收一整个月的租金，而那本来只要叫低一点就能赚到。

• 租期结构：马来西亚常见"2 + 2"，因为超过三年的固定租期，可能须按国家土地法典注册为租赁（LH Low）。
• 押金：SPEEDHOME 指一般是2至3个月租金作保证金，另加1个月水电押金。
• 调涨机制：续约时固定调幅，双方都有预算。
• 行业限制：旺排的房东可以挑行业。Cheras Jaya 一间月租 RM 13,000 的角头底楼，广告写明优先药房、便利店、咖啡连锁或嘛嘛档，最少签2至3年。

写清楚租金是否含服务税。 自2026年1月1日起，已向关税局注册的屋主，租金服务税为6%，之前为8%；12个月应税租金达100万令吉就必须注册。你向租户代收的水电费，即使按成本收，也算应税租金；租户直接向供应商付的水电费则不计税。营业额低于150万令吉的中小企业租户，在 MyPMK 登记后可获豁免，所以在租约意向书里要写明租金是税前还是税后。详见店铺租金服务税。资料来源：皇家关税局 MySST 网站（2026年7月19日更新）、财政部2026年1月5日文告，以及 L&Co 对关税局《出租与租赁服务指南》第二版的整理（2026年6月5日）。以上为一般资讯，并非税务建议。

• 从地区页面或商业区页面拿到区间
• 换算每平方尺，和同条街比较
• 老实评估铺位条件
• 带看前先定好底价和装修期
• 6至8周看铺反应差，就重新检讨

想为某个铺位做定价评估？欢迎联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。