2026年开餐饮店是不是不好时机？零售数据怎么说

2026年对餐饮业来说是难做的一年，但不代表要避开。Retail Group Malaysia 指2026年首季咖啡馆与餐厅销售按年下跌4.6%，燃油成本也大涨。同时，部分领域仍在增长，连锁品牌也在放弃表现差的租约，释出店位。真正的风险，是带着未经验证的概念，签下营业额撑不起的租金。

Malay Mail 在2026年6月12日报道的 Retail Group Malaysia 数据，是餐饮业一段时间以来最差的：

首季下跌发生在农历新年、开斋节和学校假期都落在同一季的情况下，本来应该是旺季。业者归咎于原料、租金、水电、燃油、人工和包装成本上涨。第二季一些独立业者结业，连锁品牌也不再续租表现差的商场店。

不是。有三点反方向：

• 整体零售仍在增长。 即使第二季疲弱，2026全年预测仍维持3.8%（The Star，2026年9月10日）。
• 非餐饮零售撑得住。 MR DIY 2026年首季同店销售正增长，受农历新年和开斋节需求带动（Business Today，2026年5月20日）。
• 部分餐饮领域仍在增长。 Momentum Works 指马来西亚现代咖啡市场在2023至2025年间增长34%（The Malaysian Reserve，2026年7月6日）。

所以数据说的是餐饮整体受压，不是每种业态都不行。

业者结业、连锁退租，屋主就要面对空置，准备充分的租户就有更多选择和议价空间。过去的低潮期，旺铺依然租得出，只是条件较软。EdgeProp 在2021年报道，SS2 开价租金下调5%至10%，屋主给2至3个月免租。哪些地区抗跌，请看哪些地区的店铺在低潮期最保值。

淡市可以争取的条件：

• 较长的装修免租期，参考店铺免租期可以谈多久。
• 首期租金固定，续约加幅设上限。
• 较低的押金，或分期付押金。
• 屋主分担排烟、隔油池或电力升级费用。

顶店可以省下几个月装修时间，淡市里"餐厅顶让""咖啡馆顶让"广告也会变多。但一间失败的店，可能有它失败的原因：地点、租金或屋主。付顶手费前，要查清租约条件、剩余租期、屋主是否同意转让，以及真实的营业记录。详见如何安全顶下一间店和顶手费该不该付。

• 做租金测试。 租金加杂费控制在实际营业额的10%至15%左右，这是柏威年信托公布的疫情前商场餐饮水平。
• 预留成本上涨空间。 2026年燃油和原料涨得快，菜单定价要留缓冲。
• 先试短期形式。 地方政府有季节性准证，例如梳邦再也市政厅（MBSJ）的斋戒月市集准证通常在斋戒月前一个月开放申请（MBSJ 执照常见问题）。做一季生意，比做表格更能看出真相。
• 选对店排，而不是最便宜的。 半空店排里的便宜单位，会让你损失营业额。用我们的15点选址清单。

如果你的概念已有证明（摆过摊、开过店，或外卖数据强），租金通过营业额测试，并有至少6个月营运资金，就可以开。如果只是指望店位本身创造需求，就先等等。我们的租户团队可以按营业目标筛选底楼店铺。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。