Adakah 2026 tahun buruk untuk buka kedai F&B? Apa kata data runcit

2026 tahun yang sukar untuk F&B, tetapi bukan tahun untuk menjauh. Retail Group Malaysia melaporkan jualan kafe dan restoran turun 4.6% tahun ke tahun pada 1Q2026, dan kos bahan api naik mendadak. Pada masa sama, sesetengah segmen masih berkembang dan rangkaian melepaskan sewaan yang lemah, sekali gus membuka kedai. Risiko sebenar ialah membuka dengan konsep yang belum diuji pada sewa yang tidak mampu ditanggung jualan.

Angka Retail Group Malaysia, dilaporkan Malay Mail pada 12 Jun 2026, antara yang paling lemah untuk F&B:

Kejatuhan 1Q2026 berlaku walaupun Tahun Baru Cina, Hari Raya dan cuti sekolah jatuh dalam suku yang sama. Pengusaha menyalahkan kos bahan mentah, sewa, utiliti, bahan api, buruh dan pembungkusan. Pada 2Q2026, sesetengah pengusaha bebas menutup kedai, dan rangkaian tidak memperbaharui sewaan pusat beli-belah yang lemah.

Tidak. Tiga perkara menunjukkan arah sebaliknya:

• Runcit keseluruhan masih berkembang. Unjuran setahun 2026 kekal 3.8% (The Star, 10 Sep 2026).
• Runcit bukan F&B bertahan. MR DIY melaporkan jualan setanding positif pada 1Q2026, dibantu permintaan Tahun Baru Cina dan Hari Raya (Business Today, 20 Mei 2026).
• Sesetengah segmen F&B masih tumbuh. Momentum Works mendapati pasaran kopi moden Malaysia berkembang 34% dari 2023 hingga 2025 (The Malaysian Reserve, 6 Jul 2026).

Jadi data menunjukkan F&B secara keseluruhan tertekan, bukan setiap format.

Apabila pengusaha tutup dan rangkaian melepaskan sewaan, pemilik berdepan kekosongan. Penyewa yang bersedia mendapat lebih banyak pilihan dan ruang rundingan. Dalam kemelesetan lepas, kedai utama tetap disewa, cuma dengan syarat lebih lembut. EdgeProp melaporkan pada 2021 sewa diminta di SS2 turun 5% hingga 10% dan pemilik memberi 2 hingga 3 bulan bebas sewa. Lihat kawasan mana kedai paling kekal nilai semasa kemelesetan.

Perkara untuk diminta dalam pasaran lembut:

• Tempoh bebas sewa lebih panjang untuk ubah suai; lihat berapa lama tempoh bebas sewa boleh dirunding.
• Sewa tetap untuk tempoh pertama, dengan had kenaikan semasa pembaharuan.
• Deposit lebih rendah, atau deposit berperingkat.
• Sumbangan pemilik untuk ekzos, perangkap gris atau naik taraf elektrik.

Pengambilalihan boleh menjimatkan beberapa bulan ubah suai, dan tahun lemah menghasilkan lebih banyak iklan "restoran untuk dijual" dan "kafe untuk dijual". Tetapi kedai yang gagal mungkin gagal bersebab: lokasi, sewa atau pemilik. Sebelum membayar wang kunci, semak syarat sewaan, baki tempoh, persetujuan pemilik untuk pindah milik, dan rekod jualan sebenar. Lihat cara mengambil alih kedai dengan selamat dan wang kunci dan goodwill.

• Buat ujian sewa. Pastikan sewa dan caj sekitar 10% hingga 15% daripada jualan realistik, julat F&B sebelum pandemik yang dilaporkan Pavilion REIT.
• Ambil kira kenaikan kos. Bahan api dan bahan mentah bergerak pantas pada 2026. Sediakan penampan margin dalam harga menu.
• Cuba format singkat dahulu. Majlis ada permit bermusim; contohnya permohonan permit bazar Ramadan MBSJ biasanya dibuka sebulan sebelum Ramadan (FAQ pelesenan MBSJ).
• Pilih deretan yang betul, bukan yang paling murah. Unit murah dalam deretan separuh kosong merugikan jualan. Guna senarai semak lokasi 15 perkara.

Buka jika konsep anda ada bukti (gerai, cawangan terdahulu atau angka penghantaran yang kukuh), sewa lulus ujian jualan, dan anda ada sekurang-kurangnya enam bulan modal operasi. Tunggu jika anda bergantung pada lokasi semata-mata untuk mencipta permintaan. Pasukan penyewa kami boleh menyenarai pendek kedai tingkat bawah yang sesuai dengan sasaran jualan.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.