Apa Itu Duit Goodwill (顶手费) Ambil Alih Kedai? Patutkah Dibayar?

Key money, atau duit goodwill (顶手费), ialah jumlah yang diminta penyewa lama untuk menyerahkan kedai yang sedang beroperasi, ubah suai dan peralatannya, serta peluang untuk masuk ke lokasi yang bagus. Ia boleh berbaloi dibayar di deretan yang terbukti, tetapi ia tidak sekali-kali membeli hak sewaan. Bayar hanya berdasarkan perjanjian sewa yang ditandatangani pemilik atas nama anda. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Dalam ambil alih biasa di Malaysia (出顶), bayaran ini menggabungkan beberapa perkara:

• Ubah suai dan kemasan: siling, lantai, dapur, ekzos, papan tanda
• Peralatan: peti sejuk, dapur masak, penghawa dingin, perabot
• Lesen dan masa persediaan yang dijimatkan: anda mungkin boleh dibuka beberapa minggu atau bulan lebih awal
• Perniagaan itu sendiri: jenama, resipi, pekerja, pelanggan, jika termasuk
• Lokasi: dalam praktiknya, selalunya bahagian terbesar harga

Semakin bagus lokasi, semakin tinggi goodwill. Goodwill ialah isyarat pasaran bahawa sesebuah deretan itu kukuh.

Tiada penanda aras rasmi. Iklan ambil alih individu memberi gambaran tentang pasaran:

Ini angka diminta daripada iklan individu, sekadar bukti pasaran. Satu panduan berguna ialah membandingkan goodwill dengan nilai susut ubah suai dan peralatan. Apa-apa yang melebihi nilai itu ialah harga yang anda bayar untuk lokasi dan perniagaan.

Sesetengah negara mengharamkannya untuk pajakan runcit. Di Australia, NSW Retail Leases Act 1994 (seksyen 14, dan seksyen 40 tentang penyerahan hak) dan Victoria Retail Leases Act 2003 (seksyen 23) melarang key money. Tiada larangan atau kes undang-undang khusus di Malaysia ditemui dalam kajian kami, jadi di Malaysia ia dianggap kontrak persendirian antara pihak-pihak. Gunakan peguam untuk mendokumentasikannya.

1. Pemilik tidak bersetuju. Menyewakan semula atau menyerahkan hak sewaan memerlukan persetujuan bertulis pemilik terlebih dahulu. Tanpanya, penyewa lama melanggar perjanjian, dan anda mungkin diusir tanpa apa-apa.
2. Baki tempoh pendek. Jika sewaan lama tinggal enam bulan, anda membayar goodwill untuk enam bulan sahaja melainkan pemilik memberi tempoh baharu.
3. Kenaikan sewa semasa pindah milik. Pemilik mungkin menaikkan sewa untuk penyewa baharu.
4. Hutang tersembunyi. Sewa tertunggak, utiliti, invois pembekal atau tuntutan pekerja.
5. Peralatan yang tidak berfungsi, atau yang sebenarnya milik syarikat pajakan.
6. Masalah lesen. Lesen perniagaan dan papan tanda adalah atas nama pengusaha lama. Anda biasanya perlu memohon yang baharu.

• Jumpa pemilik premis atau ejennya sebelum membayar apa-apa.
• Bayar goodwill hanya pada hari pemilik menandatangani sewaan baharu atau penyerahan hak bertulis kepada anda.
• Gunakan akaun pemegang amanah peguam untuk bayaran.
• Dapatkan senarai inventori peralatan bertulis dengan catatan keadaan dan bukti pemilikan.
• Minta bil utiliti beberapa bulan terakhir dan kenyataan bahawa sewa sudah dijelaskan.
• Semak kelulusan PBT untuk jenis perniagaan, terutamanya makanan, seperti yang diterangkan dalam panduan kedai restoran kami.
• Baca panduan kami tentang menyewakan semula dan menyerahkan hak sewaan.

Ia boleh masuk akal apabila deretan itu hampir tiada kekosongan dan unit bagus jarang diiklankan, apabila ubah suai sedia ada sesuai dengan perniagaan anda dan benar-benar menjimatkan wang serta masa, dan apabila pemilik mengesahkan tempoh yang cukup panjang untuk mendapatkannya semula. Di hab seperti SS2 Petaling Jaya, Jalan Alor atau Bangsar Baru dan Jalan Telawi, goodwill mungkin satu-satunya jalan masuk ke deretan itu. Berdasarkan analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran), sewa biasa yang diminta di sana ialah RM 10,500 hingga RM 17,000, RM 15,000 hingga RM 26,000 dan RM 18,000 hingga RM 25,000 sebulan, jadi kesilapan sangat mahal.

Ada. Banyak unit disewakan tanpa goodwill apabila penyewa sekadar keluar. Berada dalam senarai pakar hab boleh membantu anda mendapat unit tersebut lebih awal, lihat cara mendapatkan lot kedai sebelum diiklankan. Semak glosari untuk istilah ambil alih, atau hubungi kami untuk menilai sesuatu urus niaga.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.