霸王茶姬、瑞幸、蜜雪冰城、泡泡玛特在马来西亚先开商场还是店屋？

第一间店通常开在顶级商场或高人流地点，因为品牌需要被看见。下一波扩张则进入社区店屋，因为成本较低、扩张较容易。南洋商报（2026年6月7日）引述JLL和Polygon Properties，描述的正是这个"两步走"模式。对计划开几十间店的品牌来说，底楼街边店才是长期答案。

以下是公开报道可以确认的首店地点。

霸王茶姬亚太区CMO Eugene Lee解释："我们通常先开一间旗舰店，让第一批顾客真正了解品牌代表什么。"

• 曝光。 JLL对南洋商报说，霸王茶姬、瑞幸和蜜雪冰城先进最强的商场和高人流地点，为品牌打知名度。
• 商场欢迎它们。 The Malaysian Reserve（2026年7月6日）报道，商场业者偏好大型外国连锁，因为资金雄厚、分店多、租约长、装修投入大。
• 数量很大。 Henry Butcher《HB Perspective 2026》统计，2025年至少有来自12个国家的101个新品牌在马来西亚商场开出首店，创下纪录。其中超过87%开在巴生谷，50%来自中国（包括香港），55%是餐饮。
• 商场越来越满。 Henry Butcher指出，巴生谷商场出租率从2024年的75.8%升至2025年第三季的83.7%。

Polygon的Jason Cho对南洋商报说，中国品牌现在大批进入社区店屋，因为成本较低、扩张较容易。同一篇报道列出街边店相比商场的优势：

• 街边招牌显眼
• 泊车较方便
• 可做得来速
• 营运成本较低
• 外送较方便
• 有固定的住宅区客源

外送比很多屋主想象的更重要。ZUS Coffee约70%的销售来自外送和自取（彭博社经The Malaysian Reserve，2025年4月）。外送员在商场很难停车，在店屋门口却可以停一下就走。

在武吉免登开首店的品牌，往往也看附近街道。武吉免登Changkat底楼叫价租金中间一半为每月15,000至30,000令吉（每平方尺10至13.30令吉，11则广告）；KLCC、TRX及苏丹依斯迈路一带为15,900至48,000令吉（65则广告）；较新的武吉加里尔Pavilion及Jalil Link店屋为8,500至15,000令吉（16则广告）。来源：MCE对近期房产网站广告的分析（2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵和重复广告，取叫价中间一半）。更多地区见店铺租金指数。

如果你在热闹市镇有一间底楼，你正处在这条路的第二段。先在商场试水的品牌，现在找的正是你这种单位。有泊车位、住宅区客源强的角头和前排单位最抢手。

但要记住南洋商报的提醒："租金僵化"：高租金租户离开后，屋主期望仍高，空置就会拖长。定价时要让下一位租户也负担得起。

商场负责首发，店屋负责铺网。商场给新品牌一个舞台；底楼街边店则给大多数品牌成长所需：马路上的招牌、泊车、外送方便、营业时间更长，以及每周都会回来的客源。这也是MCE只做底楼店铺和整间店屋的原因，我们不做商场单位或摊位。

品牌可参考连锁品牌如何选店址和按行业分类的品牌；屋主可通过屋主专页放盘。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。