Pusat beli-belah atau rumah kedai: di mana Chagee, Luckin dan Mixue dibuka?
Jenama China bermula di pusat beli-belah utama untuk dikenali, kemudian masuk ke rumah kedai kejiranan. Mengapa kedai tingkat bawah sesuai untuk kebanyakan jenama.
Jawapan ringkas
Kedai pertama biasanya dibuka di pusat beli-belah utama atau tempat bertrafik tinggi, kerana jenama perlu dilihat. Gelombang seterusnya masuk ke rumah kedai kejiranan, kerana kos lebih rendah dan pengembangan lebih mudah. JLL dan Polygon Properties menerangkan corak dua langkah ini dalam Nanyang Siang Pau (7 Jun 2026). Bagi kebanyakan jenama yang merancang puluhan cawangan, kedai tingkat bawah di tepi jalan ialah jawapan jangka panjang.
Di mana jenama ini dibuka dahulu?
Ini tapak pertama yang disahkan oleh laporan yang diterbitkan.
| Jenama | Tapak pertama di Malaysia yang dilaporkan | Sumber |
|---|---|---|
| Pop Mart | Lot 5.39, tingkat 5 Pavilion KL, 146 meter persegi (1,569 kps), dibuka 20 Mei 2023 | Pengumuman Malaysiakini, 22 Mei 2023 |
| Luckin Coffee | Sunway Pyramid dan Menara EcoWorld (Bukit Bintang City Centre); tiga seterusnya dirancang di The Sphere Bangsar South, Pavilion Damansara Heights dan Aeon Maluri | The Star Metro, 29 Jan 2025 |
| Chagee | Kedai utama global pertama di luar China di WOLO, Bukit Bintang; kedai ke-200 di Malaysia juga di Bukit Bintang | Marketing-Interactive, 17 Okt 2025; EqualOcean, 24 Okt 2025 |
CMO APAC Chagee, Eugene Lee, menerangkan kepada Marketing-Interactive: "kami biasanya bermula dengan lokasi kedai utama supaya pelanggan pertama benar-benar faham apa yang diwakili jenama ini."
Mengapa jenama baharu bermula di pusat beli-belah?
- Pendedahan. JLL memberitahu Nanyang bahawa Chagee, Luckin dan Mixue mula-mula masuk ke pusat beli-belah terkuat dan tempat bertrafik tinggi untuk dikenali.
- Pusat beli-belah mahukan mereka. The Malaysian Reserve (6 Jul 2026) melaporkan pengendali pusat beli-belah memilih rangkaian asing besar kerana sokongan kewangan, banyak cawangan, pajakan panjang dan ubah suai besar.
- Jumlahnya besar. HB Perspective 2026 oleh Henry Butcher mengira sekurang-kurangnya 101 jenama baharu dari 12 negara membuka kedai pertama di pusat beli-belah Malaysia pada 2025, satu rekod. Lebih 87% di Lembah Klang, 50% dari China (termasuk Hong Kong) dan 55% F&B.
- Pusat beli-belah semakin penuh. Henry Butcher melaporkan kadar penghunian pusat beli-belah Lembah Klang naik daripada 75.8% pada 2024 kepada 83.7% pada S3 2025.
Mengapa mereka berpindah ke rumah kedai selepas itu?
Jason Cho dari Polygon memberitahu Nanyang bahawa jenama China kini masuk ke rumah kedai kejiranan dalam jumlah besar, kerana kos lebih rendah dan pengembangan lebih mudah. Laporan yang sama menyenaraikan kelebihan kedai tepi jalan:
- papan tanda yang kelihatan dari jalan
- tempat letak kereta lebih mudah
- pilihan pandu lalu
- kos operasi lebih rendah
- penghantaran lebih mudah
- kawasan perumahan yang menjadi pelanggan tetap
Penghantaran lebih penting daripada yang disangka. ZUS Coffee mendapat kira-kira 70% jualan daripada penghantaran dan ambil sendiri (Bloomberg melalui The Malaysian Reserve, April 2025). Penunggang sukar berhenti di pusat beli-belah, tetapi mudah berhenti di depan rumah kedai.
Unit pusat beli-belah atau kedai tingkat bawah: apa bezanya?
| Faktor | Unit pusat beli-belah | Kedai tingkat bawah tepi jalan |
|---|---|---|
| Peranan | Pelancaran dan kedai utama | Cawangan kedua hingga keseratus |
| Papan tanda | Di dalam mal, ikut peraturan mal | Menghadap jalan, dilihat kenderaan lalu |
| Parkir dan ambil sendiri | Tempat letak kereta mal, jalan jauh | Letak di depan, penunggang ambil cepat |
| Waktu niaga | Ditetapkan mal | Ditetapkan penyewa, boleh buka lewat |
| Pelanggan | Pengunjung mal | Penduduk dan pejabat sekitar |
| Pemilikan | Milik mal, unit tidak dijual | Pemilik individu, rumah kedai boleh dibeli |
Berapa sewa kedai tepi jalan di kawasan pelancaran?
Jenama yang bermula di Bukit Bintang selalunya melihat jalan berhampiran juga. Di Changkat Bukit Bintang, separuh tengah sewa tawaran tingkat bawah ialah RM15,000 hingga RM30,000 sebulan (RM10.00 hingga RM13.30 kps, 11 iklan). Sekitar KLCC, TRX dan Jalan Sultan Ismail ialah RM15,900 hingga RM48,000 (65 iklan). Di rumah kedai Pavilion Bukit Jalil dan Jalil Link ialah RM8,500 hingga RM15,000 (16 iklan). Sumber: analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga tawaran. Bandingkan kawasan lain di indeks sewa kedai.
Apa maksudnya untuk pemilik kedai?
Jika anda memiliki tingkat bawah di bandar yang sibuk, anda berada di langkah kedua perjalanan ini. Jenama yang menguji Malaysia di pusat beli-belah kini mencari unit seperti milik anda. Lot tepi dan unit barisan hadapan dengan parkir dan kawasan perumahan yang kuat paling dicari.
Ingat satu amaran. Nanyang menyebut "sewa yang tegar": apabila penyewa yang membayar tinggi keluar, tuan rumah mengekalkan jangkaan tinggi dan kekosongan berlarutan. Tetapkan sewa yang juga mampu dibayar penyewa seterusnya.
Jadi, pusat beli-belah atau rumah kedai?
Pusat beli-belah untuk pelancaran, rumah kedai untuk rangkaian. Pusat beli-belah memberi pentas kepada jenama baharu. Kedai tingkat bawah memberi kebanyakan jenama apa yang diperlukan untuk berkembang: papan tanda di jalan, parkir, akses penghantaran, waktu niaga lebih panjang dan pelanggan yang kembali setiap minggu. Itulah sebabnya MCE hanya mengendalikan kedai tingkat bawah dan rumah kedai keseluruhan, bukan lot pusat beli-belah atau kiosk.
Jenama boleh baca cara jenama rangkaian memilih lokasi kedai dan senarai jenama mengikut perniagaan. Pemilik boleh menyenaraikan kedai melalui halaman tuan rumah.
Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.
Soalan lazim
Di mana Pop Mart pertama di Malaysia?
Adakah Luckin Coffee ada di Malaysia, dan di mana bermula?
Mengapa jenama China berpindah dari pusat beli-belah ke rumah kedai?
Adakah MCE membantu jenama menyewa unit pusat beli-belah?
Kedai terbaik di kawasan tumpuan tidak diiklankan
Setiap kedai dan harga di laman ini ialah julat pasaran, supaya anda tahu kos sesuatu kawasan. Unit tingkat bawah terbaik di kawasan tumpuan biasanya disewa atau dijual secara senyap, sebelum ada banner atau iklan portal, dan kami tawarkan dahulu kepada mereka yang sudah memberitahu keperluan mereka. Jika anda ingin menyewa, membeli atau menjual di kawasan tumpuan, WhatsApp kami kawasan, saiz, bajet dan jenis perniagaan anda, dan kami akan hantar unit yang sepadan sebaik sahaja ada.
Nasihat lokasi percuma: Tidak pasti lokasi yang sesuai untuk jenama anda? Beritahu kami jenis perniagaan, pelanggan sasaran dan bajet, dan kami cadangkan hab serta jalan yang paling sesuai, percuma.
Nasihat lokasi percumaMengapa pilih MCE:untuk penyewauntuk pembeli dan pelaburuntuk pemilik
Wawasan lain
Berapa besar kedai tingkat bawah? Maksud 22x75, mezanin dan separuh unit
Maksud 22x75, saiz biasa kedai tingkat bawah di hab KL dan Selangor, dan sama ada mezanin, separuh unit atau muka depan lebar berbaloi.
Kenapa lot kedai prime di KL dan Selangor hampir tidak pernah kosong?
KL hanya ada 10 unit kedai siap tidak terjual pada 2025. Kenapa lot tingkat bawah di pusat komersial matang disewa semula secara senyap, dan bila ia boleh kosong.
Macam Mana Nak Tahu Lokasi Kedai Itu Bagus? (Senarai Semak 15 Perkara)
Senarai semak 15 perkara untuk menilai kedai tingkat bawah di KL dan Selangor: pengunjung, hadapan kedai, tarikan utama, parkir, utiliti dan kekosongan.