买有租客的店铺，还是买空铺？投资者怎么选
买有租约的店铺还是空铺？从即时收入、租约素质、价格、自主权和风险，帮你做决定。
发布于 2026年11月10日 · 更新于 2026年11月14日
作者
Tok Ginstee 卓靖熙
REN 37505 · CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855)
简短答案
一份好租约本身就是资产，但一份坏租约可能是负担。有租客的店铺适合想要即时、已证实收入的投资者；空铺适合自用老板，以及有信心能以更好租金招租的投资者。关键在租金水平、剩余租期和租客实力。以上为一般资讯，并非法律意见。
租客为交易带来什么？
- 过名就有收入：没有空置期，不用等装修。
- 证明有需求：已经有人在这里做生意。
- 计算更踏实：可以用真实数字算回酬。
马来西亚商业租约一般要求三个月书面通知（LH Low & Associates），很多采用"2 + 2"，因为超过三年的固定租期可能须按国家土地法典注册为租赁。要查清楚现有租约走到哪个阶段。
空铺有什么好处？
- 自主权：自己挑租客和行业，或自己用。
- 重新定价：旧租金偏低的话，可以按今天行情出租。
- 价钱往往较好谈：空铺的卖家通常比较愿意让步。
代价是空置风险。IQI 指店铺的空置期可能比其他资产长；我们的数据也显示，即使同一个商业区，租金区间都很宽，所以第一次招租很关键。
对照表
| 项目 | 有租客 | 空铺 |
|---|---|---|
| 第一天收入 | 有 | 没有 |
| 长期空置风险 | 初期低 | 看地点和价格 |
| 定租金的自由 | 锁定到续约 | 完全自主 |
| 自用 | 要等租约结束 | 马上可以 |
| 买价 | 租金强的话较硬 | 通常较好谈 |
| 尽职调查 | 租约、租客、付租记录 | 规格、地点、租金证据 |
| 贷款评估 | 租金可以加分 | 只看物业本身 |
怎样判断现有租约？
把租金和该区叫价中间区间比较（MCE 对近六个月房产网站广告的分析：2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），例如：
| 商业区 | 底楼月租叫价（RM） |
|---|---|
| TTDI 敦依斯迈花园 | 11,500 至 23,000 |
| Bandar Puchong Jaya | 9,000 至 15,000 |
| Sunway Mentari | 8,500 至 22,000 |
| Kuchai Entrepreneurs Park | 10,000 至 13,000 |
- 租金远高于区间：表面回酬高，但租客可能会走或要求减租。估值应按市价租金。
- 租金在区间内：最理想的有租客交易。
- 租金远低于区间：老租客、旧租金。很稳定，续约时有上调空间，但要查还要多久才能调整。
租约尽职调查清单
- 每份租约副本
- 已盖印花的正本；2025年1月1日起 RM 2,400 印花税豁免已取消（SPEEDHOME）
- 剩余租期、续约权和调租条款
- 押金数额及如何转给你
- 付租记录和有无欠租
- 有无分租或转让，房东是否同意
- 装修和复原责任
- 在高峰时段去看看生意
什么时候有租客的店铺是陷阱？
- 关联方租约，专为卖铺前把回酬做高
- 租客生意吃力，租金却远高于同街
- 剩余租期很短，租客无意续约
- 租客未经同意私下分租
什么时候空铺是便宜货？
先问清楚铺位为什么空：是旧租客退休、业主自己收回，还是一直租不出？前两种通常只是时机问题，第三种就要认真检讨地点和叫价。整排热闹、邻居生意好，空置只是时机问题或旧租客退休，而不是地点问题。平日晚上7点和星期六中午各去一次。如果附近类似铺位都租出了，好排上的空铺可能是更好的选择。
FAQ
常见问题
店铺卖出后，租约还继续吗？
一般由买家接手现有租约和押金。买卖合约中要写清楚，并和律师确认。
有租客的店铺比较容易贷款吗？
现有租金可以帮你向银行争取，但银行仍会评估物业和你本身的财务。
租客租金远高于市价怎么办？
按市价租金来估值。续约时租客可能会走或要求减租，回酬就会下降。
买了之后可以叫租客搬走吗？
只能按租约条款，通常是期满或双方同意。购买前要先看清通知和续约条款。
旺区好铺，不会公开上网
本网站的店铺与价格都是市场范围，让你先了解各区行情。旺区的好铺通常还没挂横幅、还没上网就已经私下租出或卖出，我们只会优先推给已经联系过我们、告诉过我们需求的客户。如果你有意在旺区租、买或卖店铺，请直接 WhatsApp 我们，告诉我们地区、面积、预算和行业，一有合适的铺位就第一时间发给你。
免费选址建议：不确定你的品牌适合开在哪里？告诉我们你的行业、目标客群和预算，我们会按你的品牌定位，免费推荐最适合的商圈和街道。
免费选址建议