为什么同一排店，有的旺有的空？业主要看懂的6个原因

同一排店铺面对同一条街，但位置、规格、铺况和租金都不一样。靠银行的角头店几个星期就租出，隔三间的中间单位没有排烟管道、叫价又照旧租客最高峰时的租金，就可能空上好几个月。这些差距，大部分是业主自己可以改变的。

很少是。整排都旺的时候，空着的那间店说明的是那间店本身的问题。CBRE | WTW 集团董事经理 Tan Ka Leong 对 The Edge（2026年7月29日）表示，"前排和角头单位"持续"跑赢次级店屋"。同一排里也一样：最好的位置先租出，其余的就要靠价格和规格竞争。

如果你想问的是"到底是租金问题还是地点问题"，请看另一篇店铺空了半年。这篇讲的是：同样面积的邻居，为什么表现差那么远。

1. 排中位置

角头店有两面招牌、门面较宽、侧边有空间（PropertyGuru 指出角头单位租金和售价都较高）。靠近银行、嘛嘛档、99 Speedmart 或药房的单位，分享它们的频繁人流。两边都不靠的中间单位，就更依赖自己的吸引力。

2. 能见度

店面被大树、柱子或上楼楼梯口挡住，就会少掉很多路过客。灯光够亮、招牌位置清楚，效果往往比业主想象的大。

3. 规格

三相电、排烟和厨房通风、进出水，决定能不能做餐饮。底楼店铺的需求中，餐饮占很大部分，所以不能开厨房的单位，可选租客就比隔壁少。请看排烟、三相电和水位为什么重要。

4. 铺况

想快开业的租客，会选干净的空壳，不会选满是旧隔间的单位。整齐、清空、灯光明亮的店，租客比较容易想象成自己的店。

5. 条件

好的经营者需要足够时间回本装修费。马来西亚常见"2 + 2"租期，因为超过3年的固定租期可能需要按土地法典注册为租赁（LH Low）。完全不给装修期，或只肯签一年，正好把你最想要的租客挡掉。以上为一般资讯，并非法律意见。

6. 租金期望

南洋商报（2026年6月7日）引述 Polygon Properties 的 Jason Cho 谈"租金僵化"：高租金租客离开后，业主仍维持高期望，空置期就一直拖。东方日报（2026年6月1日）报道，公主城 Bandar Puteri 租金涨幅高达50%后，空置增加，部分经营多年的餐饮租客搬到较便宜的区。商业区只有在租金仍在租客营业额能负担的范围内，才会一直满租。

业主自查清单：

• 站到对面马路：看得清楚店面和招牌位置吗？
• 列出隔壁旺店有、你没有的：电力、排烟、水、门前车位、角头门面。
• 拆掉旧装修，修好铁闸、灯和漏水。
• 准备一页规格表给看铺的人。
• 以目前商业区行情定价，不是以旧租客的租金定价。
• 事先决定可以给多长装修期、签多长租期。
• 一收到退租通知（一般3个月书面通知），就告诉邻居和本区代理。

以商业区行情作起点（MCE 分析2026年11月近期房产网站广告：最近6个月，只计店铺类型，已剔除诱饵价和重复广告，取叫价中间一半）：

角头或靠主力店的单位，可以叫到区间顶端；规格较弱的中间单位，叫在中段或偏低通常租得更快。更多商业区请看店铺租金指数。

• 整排都旺而你的空着，多数是单位本身的问题，不是街的问题。
• 位置改不了；规格、铺况、条件和租金都改得了。
• 按今天的行情定价，不是按过去的高峰租金。
• 收到通知当天就开始招租。

定价可参考店铺该叫多少租金。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。