Gaji minimum RM2,000 dari Jun 2027: berapa sewa mampu kedai F&B?

Gaji minimum naik daripada RM1,700 kepada RM2,000 mulai Jun 2027, tetapi PMKS dengan jualan tahunan bawah RM50 juta dikecualikan daripada kadar baharu (The Star, 9 Okt 2026). Kebanyakan kedai F&B satu cawangan berada bawah paras itu. Sama ada anda dikecualikan atau tidak, peraturan selamat ialah memastikan sewa dan caj sekitar 10% hingga 15% daripada jualan bulanan, dan uji angka itu sebelum menandatangani perjanjian.

Bajet 2027 yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026 membuat tiga pengumuman gaji (The Star, 9 Okt 2026):

• Gaji minimum naik daripada RM1,700 kepada RM2,000 sebulan mulai Jun 2027.
• Gaji minimum baharu RM2,500 untuk pekerja separa mahir dan graduan.
• PMKS dengan jualan tahunan bawah RM50 juta dikecualikan daripada kadar baharu.

Perubahan ini meliputi lebih 4 juta pekerja. Pengecualian RM50 juta paling kerap disalah faham. Kafe atau restoran dengan satu atau dua cawangan jarang mencapai RM50 juta setahun, jadi kadar baharu mungkin tidak mengikat. Rangkaian yang berkembang pesat, atau kumpulan francais dengan banyak cawangan di bawah satu syarikat, mungkin melepasi paras itu. Semak jualan syarikat dengan akauntan sebelum membuat bajet.

Kerana anda mengambil pekerja dari kumpulan yang sama dengan rangkaian besar yang tidak dikecualikan. Jika jenama besar di jalan anda membayar RM2,000, tukang masak dan pelayan anda akan membandingkan. Kos memang sudah naik: Retail Group Malaysia melaporkan jualan kafe dan restoran turun 4.6% tahun ke tahun pada 1Q2026, dan pengusaha menyalahkan kos bahan mentah, sewa, utiliti, bahan api, buruh dan pembungkusan (Malay Mail, 12 Jun 2026). FamilyMart turut menyebut tekanan gaji, sewa, pengangkutan dan kos berkaitan SST (The Edge, 27 Ogos 2026).

Apabila gaji naik tetapi jualan tidak, kos lain perlu dikawal. Sewa ialah kos yang dikunci untuk dua atau tiga tahun semasa menandatangani perjanjian, jadi ia perlu betul dari awal.

Rujukan tempatan terbaik ialah Pavilion REIT. Pada AGM ke-10, ia menyatakan kos penghunian F&B (sewa dan caj dibahagi jualan) ialah 10% hingga 15% sebelum pandemik, naik ke 18% hingga 25% semasa pandemik. Ini angka pusat beli-belah, tetapi julat ini munasabah untuk kedai tepi jalan juga. Gunakan sebagai panduan kasar, bukan peraturan.

Lajur gaji ialah kiraan mudah: menaikkan enam pekerja daripada RM1,700 kepada RM2,000 menambah RM1,800 sebulan sebelum caruman berkanun. Pada jualan RM60,000, itu 3% daripada jualan.

• Mula dari jualan, bukan harga diminta. Anggar jualan bulanan dari bilangan kerusi, pusingan meja dan purata bil, kemudian darab 10% hingga 15%.
• Masukkan semua caj. Cukai perkhidmatan atas sewa jika pemilik berdaftar, utiliti dan caj perkhidmatan termasuk dalam kos penghunian.
• Uji tekanan gaji. Kira semula dengan semua pekerja pada RM2,000, walaupun anda dikecualikan.
• Bandingkan dengan pasaran. Semak indeks sewa kedai dan berapa sewa patut diminta untuk lot kedai.
• Kira harga sekaki persegi. Guna kalkulator psf untuk membandingkan unit berlainan saiz.
• Periksa dapur. Unit murah tanpa ekzos, elektrik 3 fasa atau titik air boleh menelan kos ubah suai yang lebih tinggi. Lihat kenapa ekzos, elektrik 3 fasa dan air penting.

Kadang-kadang. Tingkat bawah barisan hadapan membayar dirinya melalui pelanggan lalu-lalang. Dapur yang bergantung pada penghantaran mungkin tidak memerlukannya. Yang penting, setiap ringgit sewa perlu membawa jualan. Panduan penyewa kami menerangkan cara kami menyenarai pendek unit, dan anda boleh bandingkan Puchong dengan Petaling Jaya.

Perjanjian yang ditandatangani pada akhir 2026 akan merentasi perubahan Jun 2027. Minta sewa tetap untuk tempoh pertama, had kenaikan semasa pembaharuan dan tempoh bebas sewa untuk ubah suai. Simpan rekod bertulis setiap perkara yang dipersetujui.

Ini maklumat am, bukan nasihat undang-undang, cukai atau gaji. Semak kewajipan gaji anda dengan akauntan.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.