Penyewa Mahu Pindah Milik Kedai: Patutkah Pemilik Setuju?

Pindah milik perniagaan (sering disebut 出顶 dalam kalangan peniaga Cina Malaysia) ialah permintaan, bukan hak. Kebanyakan perjanjian sewa kedai menyatakan penyewa tidak boleh menyewakan semula atau menyerahhak tanpa kebenaran bertulis anda terlebih dahulu. Anda boleh meluluskan, menolak, atau meluluskan dengan syarat seperti perjanjian sewa baharu pada sewa pasaran semasa. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Apabila perniagaan bertukar tangan, pengusaha yang keluar biasanya menjual ubah suai, peralatan dan pelanggan sedia ada dengan bayaran goodwill atau duit ambil alih (顶手费). Iklan ambil alih di Malaysia menunjukkan skalanya: sebuah kedai minuman tingkat bawah 2,390 kps di Bandar Mahkota Cheras meminta goodwill RM 80,000 dengan sewa RM 8,000 sebulan, dan ambil alih F&B lazimnya meminta RM 68,000 hingga RM 80,000 (iklan individu, sekadar bukti pasaran).

Bayaran itu adalah antara dua pengusaha tersebut. Seperti yang dinyatakan dalam kajian yang kami rujuk, membayar goodwill tidak membeli hak sewa. Pengusaha baharu hanya mendapat hak menduduki kedai anda jika anda bersetuju.

• Klausa kebenaran. Menyewakan semula atau menyerahhak tanpa kebenaran bertulis pemilik terlebih dahulu secara amnya merupakan pelanggaran (LH Low & Associates, FAQ penyewaan komersial).
• Tempoh dan pendaftaran. Tempoh tetap melebihi tiga tahun, atau pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi tiga tahun, mungkin dianggap pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara, sebab itulah struktur "2 + 2" lazim digunakan.
• Duit kunci (key money). Sesetengah bidang kuasa seperti New South Wales dan Victoria melarang duit kunci dalam pajakan runcit. Tiada larangan khusus atau kes undang-undang di Malaysia ditemui, jadi anggaplah ia kontrak persendirian dan dapatkan nasihat peguam.

Baca perjanjian sewa anda sendiri dengan teliti. Sesetengah perjanjian menetapkan proses penyerahhakan; ada yang melarangnya sama sekali.

Jika penyewa sekadar menyerahhak perjanjian sedia ada, sewa dan syarat sedia ada biasanya diteruskan sehingga tempoh tamat. Anda secara amnya tidak boleh mengubahnya di pertengahan tempoh tanpa persetujuan. Apa yang boleh anda lakukan, jika perjanjian sewa memberi anda budi bicara tentang kebenaran, ialah menjadikan kelulusan anda bersyarat kepada perjanjian sewa baharu pada sewa baharu. Ramai pemilik memilih cara ini kerana ia menetapkan semula tempoh, deposit dan sewa serentak.

Berapa? Buat penanda aras dengan pusat komersial anda, bukan dengan angka goodwill. Data kami menunjukkan separuh tengah sewa yang diminta untuk tingkat bawah (analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini, Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran): contohnya SS2 Petaling Jaya pada RM 10,000 hingga RM 17,000 sebulan dan Taman OUG pada RM 5,000 hingga RM 13,000. Bayaran goodwill yang besar menandakan lokasi itu kuat, jadi meletakkan harga di hujung atas julat pusat anda boleh dianggap munasabah. Semak indeks sewa kedai untuk pusat-pusat lain.

• Pendaftaran syarikat, pengarah dan jaminan peribadi
• Cawangan lain mereka, dilawati pada waktu puncak
• Jenis perniagaan dan sebarang keperluan lesen
• Lukisan ubah suai, terutamanya ekzos, gas, perangkap gris dan beban elektrik
• Deposit sekuriti baharu: sewa 2 hingga 3 bulan ditambah 1 bulan deposit utiliti adalah kebiasaan (SPEEDHOME)
• Penyelesaian bertulis bagi tunggakan, kerosakan dan deposit penyewa lama
• Duti setem baharu jika perjanjian sewa baharu ditandatangani: mulai 1 Januari 2025 pengecualian RM 2,400 telah dimansuhkan, dan bagi tempoh 1 hingga 3 tahun kadarnya RM 3 bagi setiap RM 250 sewa tahunan (SPEEDHOME). Untuk RM 10,000 sebulan selama dua tahun, jumlahnya kira-kira RM 1,440, perlu dibayar dalam 30 hari selepas ditandatangani.

Cara paling mudah ialah memulangkan deposit penyewa lama (tolak potongan) sebaik penyewa baharu membayar deposit baharu. Mencampurkan deposit antara pihak-pihak berlainan mengundang pertikaian. Rekodkan setiap langkah secara bertulis.

Menolak adalah hak anda dalam kebanyakan perjanjian sewa, tetapi fikirkan alternatifnya. Jika pengusaha lama keluar, anda berdepan tempoh notis, kemungkinan kekosongan dan kerja membuang ubah suai. Pengusaha baharu yang ditapis dengan baik, dengan perjanjian sewa baharu pada sewa pasaran, selalunya hasil terbaik untuk semua pihak.