蒲种公主城店租暴涨50%，为什么商家纷纷退租？

蒲种公主城（Bandar Puteri Puchong）部分店铺的租金涨幅高达50%，涨得比很多商家的营业额还快，于是有人选择退租。《东方日报》2026年6月1日报道，区内空铺增加，一些经营多年的餐饮业者搬到同一个镇里租金较低的区段。如果你的租约快到期，先比较区段和排位，用营业额检验新租金，再尽早开始谈。

《东方日报》报道，公主城租金涨幅最高达50%后，空置单位明显增加。报道列出的各区租金如下：

报道中一名自2013年起在区内经营汽车玻璃的租客表示，他的月租从约RM5,000涨到约RM10,000。一周后，《南洋商报》（2026年6月7日）也把公主城列入部分单位租金上涨30%或以上的商业区，并指出本地租客离开后出现零星空铺。

区内街道、店铺类型和最新盘源，可以看我们的公主城商业区页面。

梳邦再也市政厅（MBSJ）议员 Lee Yen Yun 认为，租金上涨部分原因是中国商家愿意付更高租金（东方日报，2026年6月1日）。只要一间店以远高于旧租的价钱租出，附近屋主往往就会把整排的期望价一起调高，即使有些单位新品牌根本不会考虑。

这与大环境一致。The Edge（2026年7月29日）引述 CBRE | WTW 董事经理 Tan Ka Leong 指出，位置好的底楼店铺租赁气氛更稳，"主排和角头单位持续跑赢次级店屋"。换句话说，新品牌的需求集中在最好的排位，问题出在每一间都叫同一个价。

租金是固定成本，营业额却不固定。月租从RM5,000涨到RM10,000，一年就多出RM60,000的固定开销。除非生意或售价能同步提高，否则多出来的租金就直接吃掉利润。

参考数据：柏威年产业信托（Pavilion REIT）管理层曾表示，疫情前商场餐饮的占用成本（租金及杂费除以营业额）约为10%至15%（第10届股东大会，2022年3月30日）。这是商场数据，只能当作粗略参考，不是街边店铺的规定，但足以说明租金翻倍为何能让一间老店由赚变亏。

有一批熟客的生意，搬几条街可能还能留住不少客人，这就是部分商家迁往 Zone 5、月租约RM5,000至RM6,000的原因。依赖主排过路客的生意，就没有那么容易搬。

主排和角头单位多半可以，其他单位就未必。《南洋商报》（2026年6月7日）引述 Polygon Properties 的 Jason Cho 所说的"租金僵化"：出高价的租客离开后，屋主的期望仍然很高，空置期因此拉长。长期空铺通常代表什么，可参考店铺空置半年，是租金问题还是地段问题？

对整个商业区的启示是：只有当租金维持在租客营业额负担得起的范围内，商业区才能保持满租。

MCE分析2026年11月各大房产网站的近期广告（最近6个月，只计店铺类型，已剔除钓鱼及重复广告，取叫价中间一半）。公主城共有127则出租广告：

这些广告涵盖各个区段和排位，所以区间落在 Zone 5 搬迁租金与报道中的角头单位之间。叫价不等于成交价，但能反映屋主的期望。整个蒲种的行情可看蒲种店铺出租和店租指数。

• 提早开始：马来西亚商业租约一般需要3个月书面通知（LH Low & Associates），续约谈判要在这之前展开。
• 算出底线：根据营业额算出你最多能负担的租金，带着数字去谈。
• 比较区段和排位：Zone 1、Zone 2 的中间单位和 Zone 5 是不同的产品，想清楚你的客人能接受哪里。
• 数空铺：同一排有几间空铺，你的议价能力就越强。
• 算搬迁成本：装修、新的押金（一般2至3个月租金加1个月水电押金，SPEEDHOME）以及新租约的印花税。
• 看附近商业区：IOI Boulevard 蒲种和SetiaWalk 蒲种都在附近，也可参考蒲种哪里适合开餐饮店？
• 了解你的选择：回复屋主前，先读屋主续约要涨租，租客能怎么做？

以上为一般资讯，并非法律意见，具体条款请与律师核对你的租约。

新商家出高价，只有在长期付得起时才是好事。为老租客大幅调租之前，先问清楚新租客的经营记录，以及对方一旦离开，铺位可能要空多久。相关检查可参考中国品牌预付租金，屋主该不该接，更多屋主资讯见屋主专页。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。