续约时业主要加租，店面租户可以怎么做？

先看租约，再谈道理。如果你有续约权，条款可能已经定好新租金或加租上限，也规定了行使续约的期限。接着查同区类似底楼店面的实际叫价，以书面提出还价，并尽早准备后备方案，因为马来西亚商业租约一般需要3个月书面通知。

以上为一般资讯，并非法律意见。

回复业主之前，先找出这些条款：

• 续约权：很多店面租约是2年加2年。LH Low & Associates 指出，固定租期超过3年（或连同续约总长超过3年），可能会被视为需要根据《国家土地法典》注册的租赁，所以"2+2"很常见。
• 续约租金计算方式：可能写"当时市场租金"、固定百分比或上限。写死的公式对双方都有约束力。
• 通知期限：错过书面行使续约权的日期，续约权可能就没了。
• 复原条款：搬走时是否要把单位恢复成空壳。考虑要不要搬时，这笔费用很关键。
• 分租与转让：必须事先取得业主书面同意。付了顶手费给前租户，不等于买下了租约。

如果条款只写"市场租金"而没有上限，金额就有谈判空间，证据很重要。

拿新租金和同区类似单位的叫价区间比较。以下数据来自 MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）：

算出你新租金的每平方尺价格。如果比同类街道、同类门面的高位还高，你就有理据；如果落在区间内，业主可能只是调到市价。更多商业区数据见店面租金指数。

要记得，叫价不等于成交价；角头或大路店要和同类单位比，不能拿内排店来比。

部分商圈会，而本地租户最先在续约时感受到。《The Edge》（2026年7月29日）以自己的分析（并非统计数据）指出，屋主一看到附近单位以高出30%至50%的租金租给新进业者，就可能在续约时要求大幅加租。《南洋商报》（2026年6月7日）报道，中国业者出高价抢铺，令蒲种公主城、满家乐、大城堡、SS2 和敦依斯迈花园部分单位租金上涨30%或以上，部分本地租户在续约时迁出。

怎样应对：

• 问屋主拿哪一间单位来比较，看清楚那是角头或大路单位，还是和你一样的内排。
• 提醒屋主空置的代价。《南洋商报》引述 Polygon Properties 的 Jason Cho 谈“租金僵化”：高租金租户离开后，屋主期望仍高，空置期拖长。《东方日报》（2026年6月1日）也报道，公主城租金涨幅高达50%后空置增加。
• 提出较长租期或分阶段加租，换取接近商圈行情的租金。

延伸阅读：中国餐饮品牌与旧古仔路、甲洞、大城堡的店租，以及蒲种公主城店租上涨。

• 你的记录：多年准时交租、没有投诉、店面保养好。EdgeProp 提到 Damansara Jaya 有些租户经营了几十年，租金只是温和上调，业主很看重稳定的租户。
• 空置对业主的成本：空一个月、中介费，加上新租户可能要的免租期，都是钱。2021年行动管制令期间，EdgeProp 报道业主给出2至3个月免租，叫价租金下跌5%至10%。
• 你的装修投入：单位现在有厨房、有已批准的抽风，价值提高是因为你。
• 时机：在到期前4至6个月开始谈，远早于3个月的通知期。

还价要书面、语气客气，并附上证据。

• 接受并规划：如果新租金在市场区间内、营业额也撑得住，算上装修费和搬迁期间的损失，留下来可能还是比较便宜。
• 搬迁：尽早开始看其他单位。最好的底楼店面，常常在前租户通知期内、还没搬走就已租出。
• 出顶生意：如果租约允许在业主同意下转让，离开的租户有时可以向接手者收顶手费；务必先取得业主书面同意。

• 记下续约权期限和通知期。
• 算出每平方尺租金，和你所在商业区页面比较。
• 写下你的租务记录和在单位上的投入。
• 以书面还价，并提出两个替代方案。
• 续约后30天内重新盖印花税；SPEEDHOME 指出，自2025年1月1日起 RM 2,400 的印花税豁免已取消。
• 到词汇表查相关用语，并请律师审阅续约文件。

如果你需要市场数据来谈续约，或想在附近找后备单位，欢迎联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。