Pemilik Nak Naikkan Sewa Kedai Semasa Pembaharuan: Apa Boleh Buat?

Mulakan dengan perjanjian sewa, bukan dengan pertengkaran. Jika anda ada opsyen pembaharuan, ia mungkin menetapkan sewa baharu atau mengehadkan kenaikan, dan ia menetapkan tarikh akhir untuk memberi notis. Seterusnya, semak berapa sebenarnya sewa tawaran bagi unit tingkat bawah serupa di hab anda, buat tawaran balas secara bertulis, dan sediakan pilihan sandaran awal-awal, kerana sewaan komersial di Malaysia biasanya memerlukan notis bertulis 3 bulan.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Cari klausa-klausa ini sebelum membalas pemilik:

• Opsyen pembaharuan: banyak sewaan kedai distrukturkan sebagai 2 tahun tambah 2 tahun. LH Low & Associates menyatakan tempoh tetap melebihi 3 tahun (atau dengan pembaharuan yang menjadikan jumlahnya melebihi 3 tahun) mungkin dianggap sebagai pajakan yang perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara, sebab itulah "2 + 2" begitu biasa.
• Formula sewa pembaharuan: ia mungkin menyebut "sewa pasaran semasa", peratusan tetap, atau had. Formula tetap mengikat kedua-dua pihak.
• Tarikh akhir notis: anda mungkin kehilangan opsyen itu jika terlepas tarikh untuk melaksanakannya secara bertulis.
• Pemulihan premis: sama ada anda perlu memulangkan unit dalam keadaan kosong asal jika keluar. Kos ini penting ketika memutuskan sama ada mahu berpindah.
• Sewa semula dan pindah milik: kedua-duanya memerlukan persetujuan bertulis pemilik terlebih dahulu. Membayar goodwill atau duit ambil alih (顶手费) kepada penyewa lama tidak bermakna anda membeli sewaan.

Jika klausa menyebut "sewa pasaran" tanpa had, angkanya terbuka untuk dirunding, dan bukti amat penting.

Bandingkan angka baharu dengan julat tawaran bagi unit serupa di hab anda. Analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran):

Kira sewa baharu anda sekaki persegi. Jika ia melebihi hujung atas julat bagi deretan dan muka kedai yang setanding, anda ada hujah. Jika ia berada dalam julat, pemilik mungkin sekadar menyesuaikan dengan pasaran. Lebih banyak hab ada di indeks sewa kedai.

Ingat bahawa sewa tawaran bukan sewa yang ditandatangani, dan lot tepi atau unit menghadap jalan utama patut dibandingkan dengan unit serupa, bukan dengan deretan dalam.

Di sesetengah pusat komersial, ya, dan penyewa tempatan merasainya semasa pembaharuan. The Edge (29 Jul 2026) menulis, sebagai analisisnya sendiri dan bukan data yang diukur, bahawa apabila pemilik melihat unit berdekatan disewakan 30% hingga 50% lebih tinggi kepada pendatang baharu, mereka mungkin menuntut kenaikan besar semasa pembaharuan. Nanyang Siang Pau (7 Jun 2026) melaporkan tawaran premium oleh pengusaha dari China menaikkan sewa sesetengah unit sebanyak 30% atau lebih di Bandar Puteri Puchong, Mont Kiara, Sri Petaling, SS2 dan TTDI, dan sesetengah penyewa tempatan berpindah semasa pembaharuan.

Cara bertindak balas:

• Tanya unit mana yang dijadikan perbandingan oleh pemilik, dan semak sama ada ia lot tepi atau unit menghadap jalan utama, atau deretan dalam seperti kedai anda.
• Tunjukkan kos tempoh kosong. Nanyang memetik Jason Cho dari Polygon Properties tentang "kekakuan sewa": selepas penyewa yang membayar tinggi keluar, pemilik mengekalkan jangkaan tinggi dan kekosongan berlarutan. Di Bandar Puteri Puchong, Oriental Daily (1 Jun 2026) melaporkan kekosongan meningkat selepas sewa melonjak sehingga 50%.
• Tawarkan tempoh lebih panjang atau kenaikan berperingkat sebagai pertukaran untuk sewa yang lebih hampir dengan julat pusat komersial itu.

Baca lanjut tentang jenama F&B dari China dan sewa di Kuchai Lama, Kepong dan Sri Petaling serta kenaikan sewa di Bandar Puteri Puchong.

• Rekod anda: bertahun-tahun membayar tepat masa, tiada aduan, unit dijaga rapi. EdgeProp pernah mencatatkan bahawa di Damansara Jaya ada penyewa yang beroperasi berdekad-dekad dengan kenaikan sewa yang sederhana; pemilik menghargai penyewa yang stabil.
• Kos kekosongan kepada pemilik: sebulan unit kosong, yuran ejen dan kemungkinan tempoh bebas sewa untuk penyewa baharu semuanya memakan wang. Dalam tempoh PKP 2021, EdgeProp melaporkan pemilik memberi 2 hingga 3 bulan bebas sewa dan sewa tawaran turun 5% hingga 10%.
• Pelaburan renovasi anda: pemilik yang unitnya kini ada dapur lengkap dan ekzos yang diluluskan memiliki unit yang lebih bernilai kerana anda.
• Masa: mula berbincang 4 hingga 6 bulan sebelum tamat tempoh, jauh sebelum tetingkap notis 3 bulan.

Kemukakan tawaran balas secara bertulis, kekal bersopan, dan sertakan bukti anda.

• Terima dan rancang: jika sewa dalam julat pasaran dan jualan anda mampu menampungnya, kekal di situ mungkin masih lebih murah daripada berpindah, apabila kos renovasi dan jualan yang hilang diambil kira.
• Pindah: mula melihat unit lain awal-awal. Kedai tingkat bawah terbaik selalunya sudah disewa sebelum penyewa lama keluar, iaitu dalam tempoh notis.
• Jual perniagaan: jika sewaan anda membenarkan pindah milik dengan persetujuan, penyewa yang keluar kadangkala boleh mengutip goodwill daripada pembeli; dapatkan persetujuan bertulis pemilik terlebih dahulu.

• Catat dalam diari tarikh akhir opsyen dan tempoh notis.
• Kira sewa sekaki persegi dan bandingkan dengan halaman hab anda.
• Tuliskan rekod prestasi dan pelaburan anda dalam unit itu.
• Hantar tawaran balas bertulis dengan dua alternatif.
• Setemkan semula perjanjian sewa yang diperbaharui dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan; SPEEDHOME menyatakan pengecualian duti setem RM 2,400 telah dimansuhkan mulai 1 Januari 2025.
• Semak istilah dalam glosari dan minta peguam menyemak pembaharuan.

Jika anda mahu bukti pasaran untuk rundingan pembaharuan atau unit sandaran berdekatan, hubungi kami.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.