Adakah jenama F&B China menaikkan sewa kedai di Kuchai Lama dan Kepong?

Di sesetengah jalan, ya, tetapi bukan di seluruh pusat komersial. Pada 2026, The Edge, Nanyang dan Sin Chew melaporkan pengusaha F&B China membayar sewa premium untuk lot tingkat bawah prime di Kuchai Lama, Kepong dan Sri Petaling, dengan sesetengah unit naik 30% atau lebih. Tekanan tertumpu pada lot tepi dan deretan hadapan jalan utama. Penyewa tempatan paling terasa semasa pembaharuan, apabila pemilik membandingkan sewa mereka dengan tawaran pendatang baharu.

Laporan paling jelas ialah The Edge (29 Jul 2026). Memetik Tan Ka Leong dari CBRE | WTW, ia menamakan Kuchai Lama, Kepong dan Sri Petaling sebagai kawasan panas di mana pengusaha F&B China semakin ketara sejak dua hingga tiga tahun lalu. Tarikannya ialah budaya makanan, kawasan kediaman majoriti Cina dan kunjungan waktu malam yang kuat.

Perkara lain yang dilaporkan:

• Kisah seorang penduduk: sebuah rumah berkembar di jalan utama berhampiran Kuchai, biasanya disewa sekitar RM2,000 sebulan, ditawarkan RM15,000 sebulan serta ubah suai oleh pengusaha F&B China (The Edge). Ini satu kes, bukan trend.
• Sewa diminta dalam talian bagi kedai tengah di Bandar Menjalara ialah RM9,000 hingga RM20,000 sebulan (The Edge).
• Nanyang (7 Jun 2026) melaporkan tawaran premium oleh pengusaha China di pusat matang menaikkan sewa sesetengah unit 30% atau lebih, menamakan Bandar Puteri Puchong, Mont Kiara, Sri Petaling, SS2 dan TTDI. Sebahagian penyewa tempatan keluar semasa pembaharuan.

Angkanya besar tetapi daripada kiraan berbeza:

William Ng dari Samenta memberitahu The Malaysian Reserve bahawa Mixue, Luckin dan Ai-Cha ialah syarikat rantaian bekalan yang menyamar sebagai pemain F&B. Ini penting bagi pemilik: penyewa sebegini merancang rangkaian outlet dan tahu angka mereka.

Analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan lepas, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta.

Kami tidak mempunyai iklan bersih yang mencukupi untuk menerbitkan angka bagi Sri Petaling sendiri.

Dua perkara menonjol. Pertama, separuh tengah sewa diminta jauh di bawah angka utama dalam akhbar. Julat RM9,000 hingga RM20,000 oleh The Edge untuk Bandar Menjalara termasuk hujung tertinggi; separuh tengah kami ialah RM6,900 hingga RM10,000. Kedua, premium yang dilaporkan melibatkan unit tertentu, kebanyakannya lot tepi dan muka jalan utama, bukan setiap kedai. Bandingkan semua pusat di indeks sewa kedai.

Penyewa tempatan, semasa pembaharuan. Analisis The Edge sendiri (bukan data diukur) ialah apabila pemilik melihat unit berdekatan disewa 30% hingga 50% lebih tinggi kepada pendatang baharu, mereka mungkin menuntut kenaikan besar. Panduan kami, pemilik mahu naikkan sewa semasa pembaharuan, menerangkan pilihan penyewa.

Suasana dalam kalangan perniagaan tempatan tegang. Tinjauan ACCCIM terhadap 245 pemilik perniagaan (Nov 2025, melalui The Edge) mendapati:

• 45.1% pesimis tentang bersaing dengan perniagaan China dalam lima tahun akan datang
• 70.9% menyifatkan persaingan sengit atau sangat sengit
• 86.4% menyebut tekanan harga

Tidak semestinya. Seorang pemimpin masyarakat Sri Petaling memberitahu Sin Chew (13 Apr 2026) bahawa unit yang disewa kepada penyewa tempatan pada sekitar RM20,000 boleh mencapai RM30,000 hingga RM35,000 daripada penyewa China, tetapi memberi amaran sewa sebegitu mungkin tidak mampan. Ini anggaran seorang individu. Bandar Puteri Puchong menunjukkan sisi lain pada 2026, apabila kekosongan meningkat selepas sewa melonjak.

Senarai semak pemilik sebelum menerima tawaran premium:

• Sudahkah pengusaha berniaga di Malaysia sekurang-kurangnya setahun, dan berapa outlet?
• Siapa menandatangani: Sdn Bhd tempatan dengan modal berbayar, jaminan pengarah, atau tiada?
• Adakah deposit dan sewa pendahuluan sepadan dengan risiko lebih tinggi?
• Apa berlaku kepada ubah suai jika mereka keluar awal?
• Berapa kerugian anda jika penyewa sepuluh tahun keluar dan penyewa baharu hanya bertahan dua tahun?

Untuk ekonomi di sebalik tawaran ini, baca kenapa jenama besar sanggup bayar sewa lebih tinggi.

• Mulakan rundingan pembaharuan awal, sebelum tempoh notis bermula.
• Bawa bukti: sewa sebenar yang ditandatangani dalam deretan anda, bukan satu urus niaga rekod.
• Tawarkan tempoh lebih panjang sebagai pertukaran kenaikan lebih kecil.
• Jika sewa tidak lagi berdaya maju, lihat unit deretan kedua dalam pusat yang sama, di mana tekanan lebih rendah.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.