中国餐饮品牌是否推高了旧古仔路、甲洞、大城堡的店租？

在部分街道，是的，但不是整个商圈都涨。2026年 The Edge、《南洋商报》和《星洲日报》都报道，中国餐饮业者在旧古仔路、甲洞和大城堡以溢价租下底楼黄金单位，部分单位涨30%或以上。压力集中在大路角头和前排。本地租户在续约时感受最深，因为房东会拿他们的租金和新来者的出价比较。

最完整的是 The Edge（2026年7月29日）。它引述 CBRE | WTW 的 Tan Ka Leong，点名旧古仔路、甲洞和大城堡是热点，过去两三年中国餐饮业者越来越明显。吸引力在于饮食文化、以华人为主的住宅区，以及强劲的夜间人流。

其他报道重点：

• 一名居民的例子：旧古仔路附近一间大路旁的半独立式洋房，一般月租约2,000令吉，有中国餐饮业者出价每月1万5,000令吉并负责装修（The Edge）。这和中文网站流传的是同一个故事，只是个案，不是趋势。
• Bandar Menjalara 中间单位网上叫价为每月9,000至2万令吉（The Edge）。
• 《南洋商报》（2026年6月7日）报道，中国业者在成熟商圈溢价竞租，部分单位租金涨30%或以上，点名公主城、满家乐、大城堡、SS2 和 TTDI。一些本地租户在续约时搬走。

数字很大，但来自不同统计：

Samenta 的 William Ng 对 The Malaysian Reserve 说，蜜雪冰城、瑞幸和 Ai-Cha 是"披着餐饮外衣的供应链公司"。这点对屋主很重要：这类租户规划的是网点，对数字很清楚。

MCE 分析2026年11月各平台近期广告：近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵及重复广告，取叫价中间一半。

大城堡 本身的有效广告不足，我们不公布数字。

有两点值得注意。第一，叫价中间一半明显低于新闻里的标题数字。The Edge 说 Bandar Menjalara 是9,000至2万令吉，包括了最高端；我们的中间一半是6,900至1万令吉。第二，报道中的溢价针对特定单位，多是角头和大路前排，不是商圈里每一间店。各商圈比较请看 店租指数。

是本地租户，而且是在续约时。The Edge 自己的分析（并非实测数据）认为，一旦房东看到附近单位以高30%至50%的租金租给新来者，就可能要求大幅加租。面对这种情况的租户，可参考 续约时房东要加租，租户怎么办。

本地商家的情绪紧张。中华总商会（ACCCIM）2025年11月调查245名业者（经 The Edge）发现：

• 45.1%对未来五年与中国企业竞争感到悲观
• 70.9%认为竞争激烈或非常激烈
• 86.4%表示面对价格压力

不一定。大城堡一名社区领袖对《星洲日报》（2026年4月13日）说，租给本地人约2万令吉的单位，租给中国租户可达3万至3万5,000令吉，但他提醒这样的租金未必能持久。这只是个人估计。公主城在2026年就显示了另一面：租金大涨后，空铺增加。

屋主接受溢价前的清单：

• 业者在马来西亚营业满一年了吗？有几间分店？
• 谁签约：有实缴资本的本地私人有限公司、董事担保，还是都没有？
• 押金和预付租金是否与较高风险相称？
• 如果提早离开，装修怎么处理？
• 如果做了十年的老租户走了，新租户只做两年，你会损失多少？

想了解竞价背后的道理，可读 为什么大品牌愿意付更高租金抢旺区店铺。

• 提早谈续约，别等通知期才开始。
• 带证据：同排实际成交的租金，而不是那一宗破纪录的个案。
• 用较长租期换取较小的加幅。
• 如果租金实在负担不起，看看同商圈的第二排单位，压力较小。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。