为什么大品牌愿意付更高租金抢旺区店铺？

大品牌在旺区为同样大小的店付更高租金，是因为它买的是营业额和曝光，而不是面积。只要位置把营业额拉得够高，租金即使更高，占营业额的比例仍然可控，而门面就是替所有分店做宣传的广告牌。品牌也愿意为介绍品牌的旗舰店多付。一旦营业额撑不起租金，这笔溢价就不划算了。

它们看"占用成本"：租金加管理费，除以营业额。马来西亚最清楚的公开参考，来自 Pavilion REIT 管理层在第10届股东大会（2022年3月30日）的说明：疫情前，旗下商场餐饮的占用成本约为营业额的10%至15%；疫情期间升至18%至25%。高端时装约10%或个位数，本地时装20%至25%。

这是商场数字，但道理同样适用于街边店。以下是整数举例，不是真实租户：

旺区贵一倍，但如果营业额也翻倍，品牌的租金负担没有变，赚到的利润反而更多。所以手上有销售数据的连锁品牌，出价往往高过凭感觉的本地业者。

因为显眼的店面本身就是广告，品牌不必另外花钱买。霸王茶姬亚太区营销总监 Eugene Lee 对 Retail Asia（2026年3月10日）说，他们的选址标准比大多数饮品品牌严格得多，要拿到他们所说的"1,000%位置"，即同时具备高曝光、方便到达和足够空间的店址，并不容易。

他也对 Marketing-Interactive（2025年10月17日）表示，品牌通常先开旗舰店，让第一批顾客真正了解品牌。霸王茶姬在中国以外的首间全球旗舰店位于武吉免登 WOLO。马来西亚是它的第一个海外市场，2019年进入。

旗舰店的租金，有一部分其实是营销预算。只开一间店的业者，无法把这笔成本分摊到上百间分店。

MCE 分析2026年11月各平台近期广告：近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵及重复广告，取叫价中间一半。

以每平方尺计，最旺街道的叫价是稳健社区商圈的两至三倍。不同大小的单位，可用 每平方尺计算器 公平比较。

在某些街道，是的。The Edge（2026年7月29日）报道，据说部分中国餐饮新进场者愿意付高于市价的租金，或预付6至12个月租金，以拿下黄金店屋。CBRE | WTW 则称较长的预付租金属"个别案例"，并不普遍。

《星洲日报》（2026年4月13日）引述大城堡一名社区领袖估计，一间租给本地人约2万令吉的单位，租给中国租户可达3万至3万5,000令吉。这只是个人估计，他也提醒这样的租金未必能持久。

JLL 的 Yulia Yu 对《南洋商报》（2026年6月7日）说，霸王茶姬、瑞幸和蜜雪冰城先进驻最强的商场和高人流地点争取曝光，之后才进入社区店屋。先建品牌，再扩网点，这个顺序很重要。

不需要。据 Bloomberg 经 The Malaysian Reserve 报道，ZUS Coffee 2025年约70%营业额来自外送和自取。以应用程序为主的品牌，可以选较便宜、方便停车自取的后排，照样达标。依赖路过顾客冲动消费的堂食茶饮品牌就不行。我们的 连锁品牌如何选店址 有更多说明。

当租金涨得比营业额快。EdgeProp（2026年5月12日）引述 Aegis Property 的 Shawn Fernandes 谈孟沙：高零售租金导致租户更换率明显偏高，过去两年有些1,500平方尺的店面叫价超过每月4万令吉。

对屋主来说，这就是警号。品牌在扩张期给出的破纪录租金，不等于这排店能维持十年的租金。租户一换再换，每次都有空档期、装修期和中介费，算下来未必比稳定租户划算。真正的旺铺本来就不愁租，详见 为什么旺铺几乎从不空置，所以屋主不必为了一时的高价，牺牲长期的稳定收入。

• 这个品牌在马来西亚其他分店已经赚钱，还是这是第一间？
• 租期多长？第一或第二年有没有提前解约条款？
• 较高租金有没有更多押金或预付租金作保障？
• 装修会为单位加值，还是你日后要复原？
• 一个稳定的本地租户以较低租金租十年，总收入会不会更好？

我们的 连锁品牌还是个体户租户 一文比较了两者，品牌目录 则列出正在扩张的行业。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。