Kenapa jenama besar sanggup bayar sewa lebih tinggi di kawasan panas?

Jenama besar membayar lebih untuk kedai yang sama saiz di kawasan panas kerana ia membeli jualan dan keterlihatan, bukan keluasan lantai. Jika lokasi itu meningkatkan perolehan secukupnya, sewa yang lebih tinggi masih menjadi bahagian jualan yang terkawal, dan muka kedai berfungsi sebagai papan iklan untuk semua cawangan lain. Jenama juga membayar premium untuk kedai utama yang memperkenalkan nama. Premium itu tidak lagi masuk akal apabila jualan tidak mampu menampungnya.

Mereka melihat kos penghunian: sewa dan caj perkhidmatan dibahagi dengan jualan. Rujukan awam paling jelas di Malaysia datang daripada pengurusan Pavilion REIT pada AGM ke-10 (30 Mac 2022). Sebelum pandemik, kos penghunian F&B di pusat beli-belahnya ialah 10% hingga 15% jualan. Semasa pandemik ia naik kepada 18% hingga 25%. Fesyen mewah sekitar 10% atau satu digit, fesyen tempatan 20% hingga 25%.

Ini angka pusat beli-belah, tetapi logiknya sama untuk kedai tepi jalan. Berikut contoh mudah dengan angka bulat, bukan penyewa sebenar:

Deretan panas dua kali ganda lebih mahal, tetapi jika jualan juga berganda, beban sewa jenama itu tidak berubah dan keuntungan dalam ringgit lebih besar. Sebab itu rangkaian yang ada data jualan kukuh mampu menawar lebih tinggi daripada pengusaha tempatan yang hanya meneka.

Kerana kedai yang mudah dilihat ialah iklan yang tidak perlu dibeli di tempat lain. Ketua Pegawai Pemasaran Chagee APAC, Eugene Lee, memberitahu Retail Asia (10 Mac 2026) bahawa kriteria pemilihan tapak mereka jauh lebih ketat daripada kebanyakan jenama minuman, dan mendapatkan apa yang mereka panggil "lokasi 1,000%", iaitu tapak yang menggabungkan keterlihatan tinggi, akses mudah dan ruang mencukupi, adalah mencabar.

Beliau juga memberitahu Marketing-Interactive (17 Okt 2025) bahawa mereka biasanya bermula dengan kedai utama supaya pelanggan pertama benar-benar memahami jenama itu. Kedai utama global pertama Chagee di luar China terletak di WOLO, Bukit Bintang. Malaysia ialah pasaran antarabangsa pertamanya, sejak 2019.

Sewa kedai utama sebahagiannya ialah bajet pemasaran. Pengusaha satu kedai tidak boleh mengagihkan kos itu kepada seratus cawangan.

Analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan lepas, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga diminta.

Bagi setiap kaki persegi, jalan paling panas meminta dua hingga tiga kali ganda berbanding pusat kejiranan yang kukuh. Gunakan kalkulator psf untuk membandingkan unit berlainan saiz dengan adil.

Sebahagiannya, di jalan tertentu. The Edge (29 Jul 2026) melaporkan sebahagian pengusaha F&B dari tanah besar China dikatakan sanggup membayar sewa melebihi pasaran, atau 6 hingga 12 bulan sewa pendahuluan, untuk mendapatkan rumah kedai prime. CBRE | WTW menyifatkan sewa pendahuluan yang lebih panjang sebagai kes terpencil, bukan meluas.

Sin Chew (13 Apr 2026) memetik seorang pemimpin masyarakat Sri Petaling yang menganggarkan unit yang disewa kepada penyewa tempatan pada sekitar RM20,000 boleh mencapai RM30,000 hingga RM35,000 daripada penyewa China. Ini anggaran seorang individu, dan beliau memberi amaran sewa sebegitu mungkin tidak mampan.

Yulia Yu dari JLL memberitahu Nanyang (7 Jun 2026) bahawa Chagee, Luckin dan Mixue mula-mula memasuki pusat beli-belah terkuat dan lokasi trafik tinggi untuk pendedahan jenama, kemudian barulah ke rumah kedai kejiranan. Urutan itu penting: bina jenama dahulu, kemudian luaskan rangkaian.

Tidak. ZUS Coffee memperoleh kira-kira 70% jualan daripada penghantaran dan ambil sendiri pada 2025 (Bloomberg melalui The Malaysian Reserve). Jenama berasaskan aplikasi boleh memilih deretan belakang yang lebih murah dengan parkir mudah untuk ambil sendiri. Jenama teh makan di kedai yang bergantung pada pembeli lalu-lalang tidak boleh. Panduan kami tentang cara rangkaian jenama memilih lokasi kedai menerangkan peraturan tapak ini.

Apabila sewa naik lebih cepat daripada jualan. EdgeProp (12 Mei 2026) memetik Shawn Fernandes dari Aegis Property tentang Bangsar: sewa runcit yang tinggi menyebabkan pertukaran penyewa yang ketara, dengan sesetengah kedai 1,500 kps meminta lebih RM40,000 sebulan dalam dua tahun lepas.

Bagi pemilik, ini amaran. Sewa rekod daripada jenama yang sedang berkembang tidak sama dengan sewa yang mampu dikekalkan deretan itu selama sepuluh tahun. Setiap pertukaran penyewa membawa tempoh kosong, tempoh ubah suai dan yuran. Deretan yang benar-benar prime tetap akan disewa, seperti diterangkan dalam kenapa kedai prime hampir tidak pernah kosong.

• Adakah jenama itu sudah untung di cawangan lain di Malaysia, atau ini kedai pertamanya?
• Berapa lama tempoh sewa, dan adakah klausa penamatan awal pada tahun pertama atau kedua?
• Adakah sewa lebih tinggi disokong deposit atau sewa pendahuluan yang lebih besar?
• Adakah ubah suai menambah nilai unit, atau anda perlu membaikpulihnya nanti?
• Adakah penyewa tempatan yang stabil pada sewa lebih rendah memberi pendapatan sepuluh tahun yang lebih baik?

Artikel kami tentang jenama rangkaian atau pemilik bebas menimbang kedua-duanya, dan direktori jenama menunjukkan perniagaan yang sedang berkembang.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.