银行拍卖（lelong）店铺值得买吗？

银行拍卖店铺只有在两件事同时成立时才值得买：地点本来就有稳定的底楼需求，而底价加上所有额外费用后，明显低于同一条街同类店铺的叫价。光是价钱低，不等于捡到便宜。拍卖节奏快，通常按现状购买，落槌后反悔可能会失去订金。

以上为一般资讯，不构成法律意见。出价前请和律师一起阅读拍卖公告。

借款人违约时，贷方可以公开拍卖该产业。每一场拍卖都有一份拍卖公告（Proclamation of Sale，简称 POS），列明：

• 底价，即产业可以出售的最低价格。
• 当天要付的订金及付款方式。
• 缴清余额的期限。
• 欠款由谁负责、谁负责取得空置交屋。
• 其他出售条件。

每宗案件的条件不同，所以该店铺的拍卖公告才是关键文件。如果没有人出价，产业可能在之后的拍卖再推出，有时底价会降低。

• 卖方是要收回债务的贷方，不会坚持卖最高价。
• 买家承担较高风险，所以出价的人少。
• 有些拍卖产业本身有问题：有人占用、有欠款或状况差。

最后一点正是折扣的原因。你要弄清楚眼前的折扣属于哪一种。

把底价和同一条街同类店铺的近期售卖广告比较，而不是和整个商圈的平均价比。用每平方尺计算器换算成每平方尺价格。我们的店铺出售页按面积列出近期叫价中间一半（MCE 分析近期网上广告，2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵和重复广告，取叫价中间一半）。

然后加上正常买卖也会有的费用：

• 转名印花税：用印花税计算器。
• 律师费：律师费计算器按2023年律师酬劳令的收费表计算。
• 公告规定由买家承担的欠款。
• 维修，以及取得空置交屋的费用和时间。

如果加完这些，和市价的差距就没了，那就不是便宜货。

比任何时候都重要。死街上的便宜店铺，永远便宜又空着。用你检查任何店铺的同一套方法：人流、同排的主力租户、停车、门面，以及隔壁有几间空着。我们的15点选址清单一样适用于拍卖店铺。如果店铺已有租客在营业，请读有租客还是空置的店铺比较好，判断这位租客是否加分。

• 取得拍卖公告，读完每一项条件
• 律师查地契：地契类型、限制、caveat
• 在不同时段去看店铺和街道
• 弄清楚谁在占用店铺
• 与同街售卖广告比较每平方尺价格
• 预算印花税、律师费、欠款和维修
• 贷款原则批准和订金准备好
• 事先定好最高出价，并且坚守

更多买店须知，请看买家指南。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。