角头店铺贵多少？角头溢价值不值得付？
角头店铺买价和租金都较高。看巴生谷实际广告的租金差距，以及角头溢价什么时候值得投资者付。
发布于 2026年11月10日 · 更新于 2026年11月14日
作者
Tok Ginstee 卓靖熙
REN 37505 · CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855)
简短答案
角头店铺明显比较贵，通常租金也明显比较高。如果角头面向大路或繁忙路口、旁边空间可用，又适合愿意为曝光付钱的行业，这个溢价就值得。面向安静后巷的角头，只是一间叫价更高的尾铺。
为什么角头有溢价？
PropertyGuru 指角头单位的租金和售价都有溢价。原因很实际：
- 两面招牌，两个方向的车流都看得到
- 门面更宽，采光更好
- 旁边有空间可放户外座位，餐饮老板非常看重
- 进出方便，顾客和送货都容易
- 数量少：每一排只有两个尾端
实际租金差多少？
| 例子 | 角头 | 其他铺位 | 来源 |
|---|---|---|---|
| SS15 梳邦再也 | 1,800平方尺角头底楼，RM 24,000（约每平方尺 RM 13.33） | 中间铺 RM 6,500（约每平方尺 RM 3.69） | PropertyGuru 广告 |
| Damansara Jaya | 整间角头 RM 12,000 至 15,000 | 内街底楼 RM 5,000 至 6,000；大路边 RM 7,500 至 8,000 | 市场报道 |
| Cheras Jaya | 角头底楼 RM 13,000，优先药房、便利店、咖啡连锁、嘛嘛档 | 未列明 | 广告 |
以上都是叫价，面积和装修不同，所以会夸大同等条件下的差距。但仍可看出，最好的角头，每平方尺租金可以是内铺的好几倍。
买价呢？
我们的售价数据没有分角头和中间铺，公开资料也没有一个统一的溢价百分比。可以用区内区间做基准，再比较同一排最近的角头成交。整间店屋近期售价叫价的中间一半（MCE 对近六个月房产网站广告的分析：2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价）：
| 商业区 | 售价叫价（RM） | 每平方尺售价（RM） |
|---|---|---|
| SS15 梳邦再也 | 315万 至 470万 | 623 至 828 |
| Sri Hartamas | 330万 至 800万 | 1,034 至 1,533 |
| Bandar Menjalara | 250万 至 520万 | 800 至 1,125 |
| Pearl Point 与旧巴生路 | 165万 至 340万 | 516 至 924 |
角头通常落在区间上端或更高，部分原因是很多角头面积较大，还有多出来的地。
角头溢价什么时候值得？
| 情况 | 值得吗？ |
|---|---|
| 面向大路或繁忙路口 | 通常值得 |
| 靠近轻快铁、地铁，路过人多 | 通常值得 |
| 旁边空间可放餐饮座位 | 大加分 |
| 同排有主力租户（银行、药房、便利店） | 加分 |
| 面向后巷或沟渠保留地 | 往往不值 |
| 侧墙被柱子或变电站挡住 | 价值打折 |
| 空置率高的商业区 | 溢价没那么稳 |
买角头前要查什么？
- 平日晚上7点站在路口看：司机能不能看到两面门面？
- 在地契和图则上确认旁边空间的界线
- 向地方政府确认两面招牌的批准
- 看排烟走向；角头做餐饮通常选择较多
- 以每平方尺和同排中间铺比较租金
- 问问之前有哪些行业来洽谈过
角头空置风险较低吗？
通常是。角头吸引想要曝光的连锁品牌，包括便利店和药房，也吸引想放座位的餐饮老板。好角头的房东往往可以挑行业，Cheras Jaya 的例子就是这样。但我们参考的研究说得很清楚：地点永远排第一，供应过多的新镇里的角头一样有风险。NAPIC 记录2023年有6,233间店铺滞销，总值 RM 53.9亿。
FAQ
常见问题
马来西亚角头溢价有标准吗？
没有统一数字。溢价看车流、侧边空间和面积，要比较同一排最近的角头和中间铺成交。
为什么餐饮租客喜欢角头？
侧边可以放户外座位，两面门面更显眼，排烟也通常更容易处理。
角头一定比中间铺大吗？
很多时候是，因为附带侧边地。用每平方尺比较，才能分清面积和地点溢价。
角头会不会是坏投资？
会，例如面向后巷、侧边被挡，或位于供应过多、任何铺都难租的新镇。
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