为什么底楼店面租金更高？
吉隆坡与雪兰莪店屋的底楼租金溢价明显。本文用数据说明底楼溢价的原因，以及底楼为什么值得这个价。
简短答案
在成熟商业区，底楼租金溢价明显。The Edge 在2020年报道，八打灵 SS2 底楼月租叫价约 RM 8,000 至 RM 12,000，楼上则约 RM 1,200 至 RM 3,000，底楼溢价大约三至七倍。
底楼凭什么租金更高？
一间店屋的价值，几乎都集中在底楼，因为顾客是从这里走进来的。底楼提供：
- 临街门面。 路人看得到你的货品、食物和排队人潮。
- 冲动消费。 没有人会一时兴起爬楼梯去买东西。
- 招牌。 主招牌和五脚基都在底楼。
- 方便进出。 老人家、婴儿车、轮椅和送货都喜欢平地进出。
- 配套。 厨房、排水和卸货在底楼比较容易处理。
数据怎么说？
| 来源 | 底楼 |
|---|---|
| The Edge 2020，SS2 八打灵 | 月租 RM 8,000 至 RM 12,000 |
| EdgeProp，Damansara Jaya | 里街 RM 5,000 至 RM 6,000，大路 RM 7,500 至 RM 8,000 |
我们自己的数据只涵盖底楼和整间店屋，所以反映的是底楼这一边。根据MCE 对近六个月房产网站广告的分析（2026年11月，仅限店铺单位，已剔除重复及诱饵广告，取中间一半的叫价），每平方尺月租叫价：SS2 八打灵再也 约 RM 4.8 至 RM 9.1，Bangsar Baru 及 Jalan Telawi 约 RM 9.5 至 RM 12.2，Jalan Alor 约 RM 9 至 RM 14。更多区域可看 店铺租金指数。
各区的底楼溢价一样吗？
不一样。出租率接近满、适合走路逛的旧区，门面稀缺，底楼溢价最大。供应较多的新城镇，溢价通常较小，房东也可能给配套优惠。NAPIC 2023年数据显示，全国有6,233间店铺单位未售出，总值 RM 53.9 亿，提醒我们新城镇的店铺不一定是旺铺。
哪些租户最需要底楼？
- 餐饮业，靠能见度和香味吸客
- 便利店、药房和面包店，依赖路过客
- 服务年长居民、需要平地出入的诊所和眼镜店
- 需要重型设备、排水或厨房排烟的行业
底楼溢价值得付吗？
对门市生意来说，底楼基本上就是对的选择，真正要考虑的是哪一排、哪一间。依赖路过客的生意，付底楼租金换来的营业额，通常远超多付的租金。
对整间店屋的买家来说，算法不同，那是投资决定，可参考我们的 店铺出售 页面。
怎样谈一个合理的底楼租金？
- 先从平台数据了解该区每平方尺的一般叫价。
- 按排位调整：角头店 和 大路店 较高，里排较低。
- 问单位空了多久，空置越久，议价空间越大。
- 与其只压月租，不如争取免租装修期。
- 把续约时的加租幅度写进合约。
常见问题
为什么马来西亚底楼店面租金那么贵？
新城镇的底楼租金也会比较便宜吗？
餐馆一定要选底楼吗？
怎样公平比较底楼租金？
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