Kenapa Kedai Tingkat Bawah Meminta Sewa Lebih Tinggi

Sewa tingkat bawah membawa premium yang jelas di hab yang sudah mantap. Di SS2 Petaling Jaya, The Edge melaporkan pada 2020 bahawa tingkat bawah meminta RM 8,000 hingga RM 12,000 sebulan, berbanding RM 1,200 hingga RM 3,000 bagi tingkat atas, premium tingkat bawah kira-kira tiga hingga tujuh kali ganda.

Nilai sesebuah rumah kedai hampir sepenuhnya terletak pada tingkat bawah kerana di situlah pelanggan masuk. Tingkat bawah memberi:

• Hadapan menghadap jalan. Orang nampak barangan, makanan dan barisan pelanggan anda.
• Kunjungan spontan. Tiada siapa yang naik tangga sesuka hati.
• Papan tanda. Papan tanda utama dan kaki lima berada di tingkat bawah.
• Kemudahan akses. Pelanggan warga emas, kereta sorong bayi, kerusi roda dan penghantaran semuanya lebih suka akses aras jalan.
• Kemudahan servis. Dapur, saliran dan muat turun barang lebih mudah di aras bawah.

Data kami sendiri hanya meliputi tingkat bawah dan rumah kedai penuh, jadi ia menunjukkan gambaran dari sisi tingkat bawah. Berdasarkan analisis MCE terhadap iklan portal enam bulan terkini (Nov 2026, unit kedai sahaja, iklan berulang dan harga umpan dibuang, separuh tengah harga tawaran), sewa biasa yang diminta sekaki persegi ialah RM 4.8 hingga RM 9.1 di SS2 Petaling Jaya, RM 9.5 hingga RM 12.2 di Bangsar Baru dan Jalan Telawi dan RM 9 hingga RM 14 di Jalan Alor. Bandingkan lebih banyak hab di indeks sewa kedai.

Ya. Di hab yang padat, mudah dilalui dengan berjalan kaki dan hampir penuh, premium tingkat bawah paling besar kerana hadapan kedai sukar didapati. Di perbandaran baharu yang bekalannya lebih banyak, premiumnya cenderung lebih kecil, dan pemilik mungkin menawarkan pakej. Data NAPIC 2023 menunjukkan 6,233 unit kedai tidak terjual bernilai RM 5.39 bilion di seluruh negara, peringatan bahawa kedai di perbandaran baharu tidak semestinya prima.

• Makanan dan minuman, apabila keterlihatan dan bau yang menjual produk
• Runcit serbaneka, farmasi dan kedai roti yang bergantung pada pelanggan lalu-lalang
• Klinik dan kedai optik yang melayani penduduk warga emas yang perlukan akses aras jalan
• Apa-apa perniagaan yang perlukan peralatan berat, saliran atau ekzos dapur

1. Dapatkan julat biasa harga diminta sekaki persegi bagi hab itu daripada data portal.
2. Laraskan mengikut kedudukan deretan: lot tepi dan unit jalan utama lebih tinggi, deretan dalam lebih rendah.
3. Tanya berapa lama unit itu kosong. Kekosongan yang lama memberi anda ruang untuk berunding.
4. Minta tempoh bebas sewa untuk ubah suai, bukan sekadar sewa bulanan yang lebih rendah.
5. Tetapkan kenaikan sewa untuk pembaharuan dalam perjanjian.

• Kira pelanggan yang benar-benar dijangka masuk pada waktu puncak anda, bukan sekadar orang yang lalu.
• Semak sama ada kaki lima di hadapan berbumbung dan bersambung, kerana laluan yang terputus mengurangkan pengunjung.
• Sahkan kedudukan papan tanda boleh dilihat dari jalan, tidak terlindung oleh pokok atau tiang.
• Pastikan tingkat bawah ada bekalan elektrik, air dan saliran yang diperlukan perniagaan anda, supaya anda tidak membayar premium untuk ruang yang perlu dibina semula.

Jangkakan premium yang jelas bagi tingkat bawah, dan nilai premium itu berdasarkan jualan yang dibawanya, bukan sewa sekaki persegi semata-mata. Lihat kedai tingkat bawah semasa atau hubungi kami untuk perbandingan hab.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.