底楼店铺租给餐饮、零售还是诊所？餐饮会弄坏店铺吗？要让租客装排烟吗？

在好的底楼位置，餐饮业者通常出价最高，但对店铺的损耗也最大，提早退租的风险最高。诊所、药房和便利店的租金比较稳，租期较长，装修也较轻。怎么选取决于你的店：如果门面、电力和排烟路线都适合厨房，租给餐饮可以划算，前提是在租约里把店铺保护好。

以上为一般资讯，不构成法律意见。

餐饮方面有两个事实：Retail Group Malaysia 指2026年第一季咖啡馆和餐厅销售按年下跌4.6%，第二季有部分个体户结业（Malay Mail，2026年6月12日）。The Edge（2026年7月29日）引述中介说，曾见过新租客因生意不好而突然撤走。所以餐饮租金再高，也要业者撑得住才值得。怎样筛选店铺租客列出要查的项目。

旺排的业主可以挑行业。例如蕉赖 Cheras Jaya 一间月租 RM 13,000 的角头底楼，广告写明“优先药房、Family Mart、咖啡连锁、嘛嘛档”，最少租2至3年。好角头的业主大多找这类组合。

会，但损坏是可以预料、可以算进条件的：

• 油烟沾墙壁、天花和后墙。
• 湿地磨损防水层和地砖。
• 沟渠没装隔油池就容易被油堵住。
• 开孔为了风管和水管在墙或楼板上打洞。

保护店铺的做法：

• 清楚的复原条款，列明要拆除或恢复的项目，详见退租要不要恢复原状
• 押金取常见范围的上限：一般是2至3个月租金加水电押金（SPEEDHOME），详见店铺押金
• 装修图纸要你书面批准后才可动工
• 厨房地面做防水，市议会有要求时装隔油池
• 业主有权预先通知后检查店铺，交屋时拍照存档
• 租客自购保险，涵盖火险和第三方索偿

通常可以，但按你的条件。有经批准、能用的排烟，下一个餐饮租客更容易接手；排烟、三相电和水位本来就决定店铺能不能做餐饮，详见开餐厅为什么要看排烟、三相电和水。

以下条件要白纸黑字：

• 路线：在图纸上定好风管路线，走后巷，或沿后墙上到屋顶。整栋店屋的楼上由你控制；分层地契的底楼可能还要管理层或其他业主同意。
• 批准：由租客自费向市议会申请所需批准。各市议会规定不同，请向 DBKL、MBPJ 或 MBSJ 查询。
• 滋扰：过滤器、风扇和噪音不能影响邻居，投诉由租客负责处理。
• 清洗：订清洗时间表并保留记录，脏风管有火患。
• 退租时：现在就决定风管保留（通常对你有利）还是拆除。

每个行业看的重点不同：

• 咖啡连锁：最看重曝光和空间。霸王茶姬亚太区首席营销官对 Retail Asia（2026年3月10日）说，他们的选址标准“比大多数饮品品牌严格得多”。以外卖为主的品牌重视取餐停车：2025年4月 ZUS 约70%销售来自外卖和自取。详见咖啡连锁要什么店面。
• 药房：住宅密集、停车方便、附近有诊所。角头或面向主路的底楼更好。
• 便利店：步行范围内的住户数。99 Speedmart 每间店设计服务1,500至2,000户（Apex Research，经 The Star 报道）。FamilyMart 表示会继续“谨慎挑选地点”（The Edge，2026年8月27日）。

品牌页面列出 MCE 为哪些行业配对店铺，业主页面说明我们怎样为你的店筛选租客。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。