瑞幸、ZUS还是Kopi Kenangan：连锁咖啡要什么样的店面？

连锁咖啡要的是显眼的底楼店面，让顾客和外卖骑士几分钟内就能停车、取货、离开：门口好停车、门面清楚、周边有密集的住宅或办公人口。ZUS Coffee约70%营业额来自外送和自取，所以进出方便往往比最贵的前排更重要。瑞幸则先开在商场和办公楼，再逐步扩大版图。

据The Malaysian Reserve（2026年7月6日）引述Momentum Works，马来西亚现代咖啡市场在2023至2025年间增长了34%。屋主最常听到的三个品牌都在扩张：

价格也是战场。The Malaysian Reserve比较，Lucky Cup的美式咖啡RM6，ZUS则是RM6.90。售价低就需要销量，而销量决定了它们租什么样的店。

第一批店址最能看出选址逻辑：

• 瑞幸在马来西亚的头两间店开在双威金字塔和武吉免登城中城（BBCC）的Menara EcoWorld，接下来三间计划设在孟沙南城的The Sphere、白沙罗高原柏威年和Aeon Maluri（The Star Metro，2025年1月29日）。这是典型的进场方式：先进人流最旺的商场和办公楼，打响品牌。
• ZUS走的是App优先路线。2025年4月约70%营业额来自外送和自取，所以较小或较便宜的单位也能做，只要骑士和司机方便到达。
• Kopi Kenangan稳步在各城镇开店，朝200间迈进，代表的是大量社区店，而不是少数地标店。

更多连锁品牌选址逻辑，可看99 Speedmart、Mr DIY和ZUS怎样选店址。

综合上面的扩张模式和连锁选址团队常问的问题，屋主可以按这份清单准备：

• 底楼、门面清楚：从大路或停车场入口就看得到招牌。
• 快进快出：门口有车位，有骑士等候的位置，不用走远。
• 客源：平日早上靠办公人口，晚上和周末靠住宅区，最好两者都有。
• 角头或前排，前提是数字合理：角头有两面招牌，详见角头店与中间店比较。
• 水电：咖啡机和搅拌机需要稳定电力，吧台附近要有水位。
• 邻居：银行、药房和便利店带来回头客。
• 租期：连锁品牌投入装修，通常要求附带续约权的租期。

不一定。大部分杯数靠App卖出的品牌，更需要覆盖范围和方便进出，而不是最贵的前排。所以有些连锁会选较便宜但好停车的侧排或尾间；有些在新市场建立品牌时，则先付钱买最显眼的地址，就像瑞幸先进商场和办公楼。

想了解旺区底楼叫价，以梳邦再也SS15为例，店铺广告叫价约每月RM9,500至RM26,000，面积约1,760至3,520平方尺（MCE分析近期房产网站广告，2026年11月：最近6个月、仅限店铺类型、已剔除诱饵与重复广告、取叫价中间一半）。孟沙南城和白沙罗高原等办公区近期广告太少，我们不公布区间。

通常是。连锁品牌装修规范、准时交租，稳定人流也能带旺整排店。代价是它们议价强硬、要求装修免租期，表现差的分店也可能在租期结束时关闭。两者优缺点可看连锁品牌还是个体老板，哪种租客更好。想让扩张经理看到你的单位，可在屋主页面登记，并参考品牌名录的咖啡饮品类别。

如果你是咖啡店经营者，可看八打灵再也开咖啡馆最佳地区；茶饮方面可看茶饮大战对你的店铺是好是坏。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。