霸王茶姬、蜜雪冰城对决Tealive：茶饮大战对你的店铺是好是坏？

如果你有一间位置好的底楼店铺，茶饮大战等于让你有更多租户可以选：霸王茶姬要求严格的"1,000%位置"，蜜雪冰城靠低价冲数量，Tealive要守住900多间分店。问题是价格战会压缩利润，出价最高的租户，不一定是租得最久的那个。

以下数字全部来自公开报道，并注明来源和日期。

蜜雪冰城的两个数字互相矛盾，实际店数未能确认，但无论哪个数字，网络都很大。

至少伤到其中一家。The Edge报道，Loob在2025财年（截至2025年6月30日）营收从5亿9124万令吉跌到4亿8999万令吉，净利跌超过58%至2146万令吉。The Edge认为部分压力来自"中国饮品品牌的积极进场"。

价格就是武器。The Malaysian Reserve比较：蜜雪冰城经典奶茶RM6.50，Tealive是RM7.55。一杯只卖六到八令吉，要卖很多杯才付得起高租金，屋主要记住这一点。

• 同一间店有更多人出价。 三大连锁加上小品牌，都想要靠近学院、办公室和密集住宅区的门面，好的底楼很少等太久。
• 连锁品牌愿意为曝光付钱。 霸王茶姬的Eugene Lee对Retail Asia（2026年3月10日）说，他们的选址标准"比大多数饮品品牌严格得多"，要显眼、方便到达、空间足够。角头和前排单位最符合，详见角头店与中间店比较。
• Loob没有全面撤退。 The Edge说Loob专注"高人流城市中心和未被充分服务的郊区市场"，成熟市镇也有需求。

梳邦再也SS15是学院区，饮品连锁店密集。当地底楼叫价租金的中间一半是每月9,500至26,000令吉（每平方尺5.40至8.50令吉，81则广告）。来源：MCE对近期房产网站广告的分析（2026年11月：最近6个月，只计店铺类型，剔除诱饵和重复广告，取叫价中间一半）。详情见梳邦再也SS15商业区。

屋主： 南洋商报（2026年6月7日）提到"租金僵化"：高租金租户离开后，屋主期望仍然很高，结果空置拖很久。如果你在大战高峰期以高价出租，租户一旦关店，下一个租户未必付得起同样的租金。

租户： 如果你是独立饮品店，隔两间开了蜜雪冰城或霸王茶姬，你的账就要重算。签约前先看奶茶店开在学院旁还是住宅区。

两三家连锁抢同一间底楼时，用这份清单：

• 谁签约？ 直营店（如霸王茶姬合资模式）还是加盟商公司？索取SSM资料，问清楚谁担保租金。
• 租期和加租。 常见"2+2"租期并写明加幅，参考租店前要检查的条款。
• 装修和还原。 饮品店需要水口和排水，约定期满谁负责还原。
• 租金能否重现。 这家连锁走了，本地租户付不付得起同样租金？
• 预付租金。 有些中国品牌愿意预付几个月租金，先看屋主该不该接受预付租金。

连锁品牌通常比较稳定，但不是绝对，详见连锁品牌还是独立店主。

旺区底楼：目前是好事，抢的人多，条件通常更好。次级单位：影响较小，因为连锁先要曝光。无论哪种，都要定一个下一位租户也付得起的租金。想知道哪些品牌正在你区找店，可看按行业分类的品牌，或通过屋主专页联系我们。

作者：卓靖熙 Tok Ginstee（REN 37505），CID Realtors Sdn Bhd（E (1) 1855）。更新：2026年11月。