Chagee, Mixue atau Tealive: adakah perang bubble tea baik untuk kedai anda?

Jika anda memiliki kedai tingkat bawah di lokasi yang baik, perang bubble tea memberi anda lebih banyak pilihan penyewa. Chagee mahukan "lokasi 1,000%" yang ketat, Mixue mengejar jumlah dengan harga rendah, dan Tealive mempertahankan lebih 900 cawangan. Masalahnya, perang harga menekan margin, jadi penyewa yang membida paling tinggi tidak semestinya yang kekal paling lama.

Angka di bawah diambil daripada laporan yang diterbitkan. Setiap baris menyebut sumber dan tarikhnya.

Dua angka Mixue itu bercanggah, jadi jumlah sebenar belum disahkan. Walau apa pun, rangkaiannya besar.

Sekurang-kurangnya satu jenama terjejas. The Edge (27 Apr 2026) melaporkan hasil Loob bagi FY2025 (tahun berakhir 30 Jun 2025) jatuh kepada RM489.99 juta daripada RM591.24 juta. Untung bersih jatuh lebih 58% kepada RM21.46 juta. The Edge mengaitkan tekanan itu sebahagiannya dengan "kemasukan agresif jenama minuman China".

Harga ialah senjatanya. The Malaysian Reserve (6 Jul 2026) membandingkan teh susu klasik Mixue pada RM6.50 dengan RM7.55 di Tealive. Apabila secawan dijual sekitar RM6 hingga RM8, jenama perlu menjual banyak cawan untuk menampung sewa yang tinggi. Pemilik kedai perlu ingat perkara ini.

• Lebih ramai pembida untuk unit yang sama. Tiga rangkaian besar, ditambah jenama kecil, mahukan muka kedai berhampiran kolej, pejabat dan kawasan perumahan padat. Kedai tingkat bawah yang baik jarang menunggu lama.
• Rangkaian sanggup membayar untuk kelihatan. Eugene Lee dari Chagee memberitahu Retail Asia (10 Mac 2026) bahawa kriteria tapak mereka "jauh lebih ketat daripada kebanyakan jenama minuman". Mereka mahukan tapak yang mudah dilihat, mudah dihampiri dan cukup ruang. Lot tepi dan unit barisan hadapan paling sesuai, seperti dalam lot tepi vs lot tengah.
• Loob tidak berundur sepenuhnya. The Edge menyebut Loob memberi tumpuan kepada "pusat bandar bertrafik tinggi serta pasaran pinggir bandar yang kurang diberi perkhidmatan", jadi permintaan wujud di bandar matang juga.

Di SS15 Subang Jaya, kawasan kolej tempat rangkaian minuman berkumpul, separuh tengah sewa tawaran tingkat bawah ialah RM9,500 hingga RM26,000 sebulan (RM5.40 hingga RM8.50 kps, 81 iklan). Sumber: analisis MCE terhadap iklan portal terkini, Nov 2026: 6 bulan terakhir, jenis kedai sahaja, iklan umpan dan pendua dibuang, separuh tengah harga tawaran. Lihat pusat komersial SS15 Subang Jaya.

Tuan rumah: Nanyang Siang Pau (7 Jun 2026) memberi amaran tentang "sewa yang tegar". Selepas penyewa yang membayar tinggi keluar, tuan rumah mengekalkan jangkaan tinggi dan kekosongan berlarutan. Jika anda menyewakan unit pada kadar puncak perang ini dan penyewa tutup, penyewa seterusnya mungkin tidak membayar sama.

Penyewa: jika anda kedai minuman bebas, kehadiran Mixue atau Chagee dua pintu dari kedai anda mengubah kiraan anda. Baca panduan lokasi bubble tea berhampiran kolej atau perumahan sebelum menandatangani.

Gunakan senarai semak ini apabila dua atau tiga rangkaian mahukan tingkat bawah yang sama:

• Siapa yang menandatangani? Cawangan kendalian sendiri (model usaha sama Chagee) atau syarikat francais. Minta butiran SSM dan tanya siapa penjamin sewa.
• Tempoh dan kenaikan sewa. Tempoh "2 + 2" dengan kenaikan tetap adalah biasa. Lihat klausa sewaan yang perlu disemak.
• Ubah suai dan pemulihan. Kedai minuman perlukan titik air dan saliran. Setuju siapa yang memulihkan unit di akhir tempoh.
• Sewa yang boleh diulang. Bolehkah penyewa tempatan membayar sewa yang sama jika rangkaian ini keluar?
• Tawaran sewa pendahuluan. Sesetengah jenama China menawarkan sewa beberapa bulan di hadapan. Baca patutkah tuan rumah terima sewa pendahuluan dahulu.

Rangkaian selalunya penyewa yang lebih stabil, tetapi tidak selalu. Lihat jenama rangkaian atau pemilik bebas.

Untuk kedai tingkat bawah yang strategik, ya, buat masa ini: lebih ramai bersaing untuk unit anda biasanya bermakna syarat lebih baik. Untuk unit sekunder, kesannya kecil kerana rangkaian mahukan kelihatan dahulu. Dalam kedua-dua keadaan, tetapkan sewa yang juga mampu dibayar penyewa seterusnya.

Untuk melihat jenama yang sedang mencari kedai di kawasan anda, lihat jenama mengikut perniagaan atau hubungi kami melalui halaman tuan rumah.

Ditulis oleh Tok Ginstee (REN 37505), CID Realtors Sdn Bhd (E (1) 1855). Dikemas kini November 2026.